인천지방법원 2025타경35446. 부천시 소사구 송내동 예은파크빌 1동 401호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 추비결이며 2022.01.03. 매매로 168,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.08.23. 경남신용보증재단 가압류 55,753,653원입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 임차인 양라희입니다. 양라희는 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고, 2021.09.30. 확정일자를 갖춘 뒤 2023.10.11. 보증금 168,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 570-1 예은파크빌 제1동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로137번나길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.72㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 사용승인일 | 2014.03.21. |
| 소유자 | 추비결 · 2022.01.03. 매매 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약’ 확인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.23. 경남신용보증재단 가압류입니다. 양라희의 전입일 2021.11.30.은 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.09.30.과 배당요구도 확인됩니다. 등기된 주택임차권 자체는 2023.10.11.이지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 말소기준보다 먼저입니다.
② 임차인 분석
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양라희 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 / 2021.09.30 | 168,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| MIRZOEV RAJABOY 현황조사 확인 | 2025.11.03 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
MIRZOEV RAJABOY의 전입일은 2025.11.03.으로 말소기준권리인 2022.08.23.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않습니다. 양라희에게 적용되는 말소동의 확약과는 별개의 점유자이지만, 전입 시점상 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 1.47억인데 신건은 1.72억
예은파크빌의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 165,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.02 · 147,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 147,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 172,000,000원은 최근 시세의 117.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 44.88㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.04 | 45.72㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.01 | 45.72㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 45.72㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 147,000,000원 |
과거 전체 평균만 보면 최저가가 전체 평균의 104.2%지만, 최근 거래를 기준으로 보면 117.0%까지 올라갑니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -14.0%입니다. 따라서 이 사건을 두고 신건 가격이 싸거나 시세 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 양라희 보증금 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 55,753,653원 | 792,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 172,000,000원 가정에서는 배당표상 양라희 보증금 168,000,000원이 전액 배당되고, 경남신용보증재단에는 792,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부천우체국 북측 인근으로, 주변에 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로 사용승인일은 2014.03.21.이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 164.5㎡, 공시지가 2,249,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 예은파크빌은 8세대이며 확인된 실거래는 4건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 양라희 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거하므로 입찰 전 원문과 적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 165,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 147,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건은 최근 시세의 117.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -14.0%이므로 과거 168,000,000원·180,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 현 점유자 확인. MIRZOEV RAJABOY의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 입찰·취득 시 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 가격까지 좋아지는 것은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 168,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 까다로워 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 말소기준권리 이후 전입한 점유자도 대항력이 없어 권리 측 핵심 위험은 상당 부분 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 172,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 147,000,000원보다 25,000,000원 높고, 비율로는 117.0%입니다. 최근 거래 추세 역시 -14.0%입니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 신건 가격은 보류입니다. 확약서 원문을 확인하는 것과 동시에, 최근 시세를 기준으로 응찰가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
