인천지방법원 2025타경35448. 김포 감정동 프라우드 2동 2층 202호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 전영란으로, 2022년 1월 10일 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권 취득 뒤인 2022년 5월 12일 설정된 임효빈의 근저당권 97,500,000원보다 먼저 임차인 권장혁이 전입·점유를 갖췄다는 점입니다.
권장혁의 확정일자는 2021.12.01, 전입신고와 점유개시는 모두 2021.12.27입니다. 말소기준 근저당권은 2022.05.12이므로 임차인의 대항력이 선행합니다. 임차권등기 자체는 2023.12.28에 이루어졌지만, 그보다 앞선 전입·점유로 형성된 대항력 때문에 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 있다면 매수인에게 부담이 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 590-15 프라우드 2동 2층202호 · 도로명 경기도 김포시 감정로 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 비교 대상 전용 47.59㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 전영란 (2022.01.10 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.12 을구 3번 근저당권 · 임효빈 · 채권최고액 97,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 말소기준은 2022년 5월 12일 임효빈 근저당권입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 천안시 압류, 김포시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 권장혁은 말소기준보다 약 5개월 앞선 2021.12.27에 전입·점유했습니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 외형만 보고 “매각으로 모두 정리된다”고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 200,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권장혁 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 | 2021.12.01 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 200,000,000원 중 197,386,000원이 배당되고, 2,614,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격이 내려오는데 경매가는 위에 있다
프라우드1,2동은 총 28세대, 사용승인일은 2016.07.22입니다. 실거래는 모두 5건이 확인되며 전체 평균은 153,976,000원이지만, 가격 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 130,440,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.2㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 47.2㎡ | 2 | 115,880,000원 |
| 2025.08 | 44.43㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2024.08 | 47.2㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 47.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 130,440,000원 |
최근 12개월 평균은 130,440,000원이고 최신 거래도 145,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 201,000,000원으로 최근 12개월 평균의 154.1%입니다. 여기에 현재 회차 계산상 인수액 2,614,000원을 더하면 실질취득은 203,614,000원이 됩니다. 전체 과거 평균 153,976,000원을 끌어와 가격 메리트를 부여할 상황도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 권장혁 보증금 | 200,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 근저당권 · 임효빈 | 97,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 임차인 보증금 부족분 2,614,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 배당에 영향을 주는 경우 실제 선순위 차감액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 2,614,000원 | 203,614,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 42,251,200원 | 203,051,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 73,960,960원 | 202,600,960원 |
보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 커지는 유찰 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 1회·2회 유찰의 160,800,000원·128,640,000원을 최근 시세와 직접 비교해 “싸졌다”고 판단하는 방식은 맞지 않습니다. 비교 기준은 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 감정중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 승강기 설비가 구비돼 있습니다. 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 1,556,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 896㎡이며 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 고도지구·성장관리권역·진입표면구역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 프라우드1,2동은 28세대이며 확인되는 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 2건 평균이 130,440,000원이고 최근 가격 추세가 -23.1%여서 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재확인. 현재 계산은 2,614,000원 인수입니다. 실제 매각대금·선순위 조세·집행비용에 따라 미배당 금액이 변할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 미배당 보증금 인수까지 해소하는 내용인지 직접 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 160,800,000원, 2회 유찰 128,640,000원으로 내려가도 인수액이 각각 42,251,200원, 73,960,960원으로 늘어 실질취득은 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 130,440,000원, 최신 거래 145,000,000원, 최근 추세 -23.1%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 압류가 이어져 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 승강기 등 설비 정상작동 여부와 실제 점유·명도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권장혁은 말소기준 2022.05.12보다 앞선 2021.12.27에 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 신건 예상배당에서도 보증금 2,614,000원이 미배당으로 남아 현재 실질취득은 203,614,000원입니다. 둘째, 가격 자체가 최근 시장보다 높습니다. 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 130,440,000원의 154.1%이고, 최신 거래 145,000,000원보다도 높습니다.
1회·2회 유찰 후에는 낙찰가가 160,800,000원·128,640,000원으로 낮아지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 42,251,200원·73,960,960원으로 커지면서 실질취득은 각각 203,051,200원, 202,600,960원이 됩니다. 즉 이 물건은 단순한 “유찰 후 할인형”이 아닙니다. 확약서로 임차인 부담이 실제로 완전히 해소되는지 확인하는 것이 첫 번째 관문이고, 그 문제가 해소되더라도 최근 시세 대비 높은 최저가와 -23.1% 하락 추세가 두 번째 관문입니다. 권리·가격을 함께 놓고 보면 신건에서 공격적으로 볼 근거가 부족한 다세대 물건입니다.
