인천지방법원 2025타경35452. 부천시 원미구 심곡동 중흥빌리지 5층 502호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 이남기이고 2021.11.03. 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022.03.31.입니다. 주식회사 씨엔에스대부의 가압류 12,700,684원이 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 건으로 보면 안 됩니다. 임차인 전지예의 전입·점유는 2021.07.23.으로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자도 2021.06.11.이라 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 보증금은 178,000,000원입니다. 원칙적으로는 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 사건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수위험은 해소된 것으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35452 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 422-3 중흥빌리지 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로53번길 58 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 45.78㎡ · 지상5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이남기 · 2021.11.03. 거래가 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
2012년 국민은행 근저당과 2014년 한국스탠다드차타드은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2022.03.31. 주식회사 씨엔에스대부 가압류입니다. 그 이후 한빛자산관리대부, 서민금융진흥원, 신한카드, 국민건강보험공단의 권리와 2025.12.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전지예 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.23 | 2021.06.11 | 178,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 전지예는 배당요구를 했고 2023.07.26. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 현재 회차 205,000,000원 가정 배당표에서는 보증금 178,000,000원 전액이 우선변제됩니다.
③ 시세 비교 — 205,000,000원 신건은 최근 거래보다 높다
중흥빌리지는 총 16세대, 준공일은 2011.10.31.입니다. 확인된 거래는 모두 3건이고 최근 거래 평균은 190,333,333원입니다. 최저매각가 205,000,000원은 이 평균의 107.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 43.38㎡ | 3 | 201,000,000원 |
| 2021.11 | 45.78㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 45.78㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 평균 | 45.78㎡ | 3건 | 190,333,333원 |
최신 거래는 2022.04의 201,000,000원, 확인된 최저 거래는 185,000,000원, 최고 거래는 201,000,000원입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 최근 거래 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 확약을 반영한 현재 회차의 실질취득 역시 205,000,000원이므로 가격을 이유로 높은 점수를 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 전지예 보증금 | 178,000,000원 | 178,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 씨엔에스대부 | 12,700,684원 | 12,700,684원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 12,841,443원 | 10,629,316원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,329,030원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,913,228원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 178,000,000원이 전액 배당되고, 씨엔에스대부는 12,700,684원 전액, 한빛자산관리대부는 10,629,316원이 배당됩니다. 이후 채권에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 물건·입지 리스크 — 약 3㎡ 제시외 확장부분 확인
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부천대학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 12M, 남측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,979,000원/㎡, 토지면적은 423.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 제시외 부분. 베란다 외벽을 이용한 소유자 미상의 판넬조 주거용 확장부분 약 3㎡가 있으며 감정평가에는 주된 건물부분에 포함됐습니다. 건축법 위반 및 양성화 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못해 건축물대장 현황도면·외관·주변탐문 등을 참작해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이 사건·전지예 임차권에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원본과 제출서류를 대조하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 거래 평균 190,333,333원의 107.7%이고 최신 거래 201,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 배당 확인. 전지예의 보증금 178,000,000원, 전입 2021.07.23., 확정일자 2021.06.11., 배당요구 여부를 배당기록과 함께 재확인하세요.
- 제시외 약 3㎡ 확인. 주거용 확장부분의 건축법 위반 여부·양성화 가능 여부를 현장에서 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부구조와 수선상태를 확인하세요.
- 규제기간 확인. 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2026.8.25.까지이고 매각기일은 2026.08.26.이므로 매각기일 기준 적용 상태를 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 해소됐지만 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 178,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제로 전입 2021.07.23.은 말소기준권리 2022.03.31.보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 205,000,000원은 최근 거래 평균 190,333,333원의 107.7%이고 최신 거래 201,000,000원보다도 높습니다. 여기에 약 3㎡ 제시외 주거용 확장부분의 건축법 확인 문제까지 남아 있습니다. 결론은 “확약으로 권리 부담은 낮췄지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 인수위험을 가격 프리미엄으로 착각하지 않는 것입니다.
