인천지방법원 2025타경35455. 부천시 소사구 괴안동 원하우스 2동 2층 203호, 전용 57.95㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신순애이고 2021.11.13. 매매를 원인으로 거래가액 316,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라, 2022.12.13. 부천시 압류가 말소기준으로 선언돼 있다는 점입니다. 그보다 앞서 전입한 임차권자 이은서가 보증금 316,000,000원으로 존재하므로 원칙적으로는 대항력 인수형 구조지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인의 인수는 실질적으로 0원으로 정리됩니다.

다만 확약은 이은서의 임차권에 한정됩니다. 별도로 조사된 안광성과 노성식은 각각 2025.07.18., 2025.08.26. 전입으로 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이은서 확약을 이유로 다른 점유관계까지 자동으로 정리됐다고 볼 수는 없습니다. 권리 측면의 주된 금액 인수는 해소됐어도, 현장 점유와 명도 사실관계는 별도로 확인할 사안입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심

등기부상 2017.12.27. 서울축산업협동조합 근저당권 228,000,000원은 2021.11.11. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.12.13. 부천시 압류이며, 그 뒤의 창녕군 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

반면 이은서는 2021.11.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.12., 보증금은 316,000,000원입니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 데이터상 293,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 차감 후 임차인에게 288,098,000원이 배당되고, 룰상 미배당 27,902,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이은서에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

③ 시세 비교 — 실질취득 293,000,000원이 최근 시세보다 높다

원하우스2동은 총 10세대, 준공일은 2017.09.25.이며 대상 면적은 전용 57.95㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건으로, 2021.11.에는 316,000,000원, 2022.02.에는 190,000,000원에 거래됐습니다.

전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 253,000,000원이고, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득은 최저가와 같은 293,000,000원이므로 최근 12개월 평균의 115.8%입니다. 즉 권리상 인수금이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다. 오히려 현재 신건 가격은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)

배당계산상 이은서 보증금의 미배당액은 27,902,000원으로 산출되지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 이은서에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이은서 인수는 확약으로 0원

확약이 없었다면 대항력 있는 이은서의 보증금 316,000,000원이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 이은서 부분은 예외적으로 실질 인수 0원입니다. 따라서 유찰 시 실제 취득비용은 해당 회차 매각가를 중심으로 판단할 수 있지만, 확약 밖 점유관계 확인은 여전히 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 부안초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호이며 위생·급수·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
• 토지. 토지면적 364.5㎡, 지목 대, 공시지가 2,077,000원/㎡입니다.
• 환금성. 원하우스2동은 총 10세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서가 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문에서 재확인해야 합니다.
• 이은서 임차권. 확약이 없으면 배당 후 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 임차권입니다. 확약 효력을 전제로만 인수 0원으로 판단해야 합니다.
• 안광성·노성식 점유. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 현장 점유와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 부천시·창녕군·국민건강보험공단 압류가 있습니다. 특히 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한. 실질취득 293,000,000원은 최근 12개월 평균 253,000,000원의 115.8%입니다. 신건 가격에 시세 할인 가점을 줄 수 없습니다.
• 최신 거래 확인. 최신 확인 거래가 2022.02. 190,000,000원으로, 거래 표본 자체가 많지 않습니다. 개별 호수 상태와 현재 매매 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 배당순위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 리스크는 확약이 풀었지만, 가격은 아직 풀리지 않았다”

이 사건은 표면만 보면 보증금 316,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가보다 인수금이 더 무서운 전형적인 구조입니다. 실제 배당표도 신건 기준 27,902,000원, 1회 유찰 시 85,681,600원, 2회 유찰 시 131,905,280원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이은서에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 293,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 253,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 최근 평균 대비 115.8%라는 데이터 앞에서는 ‘신건이라도 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 게다가 10세대 다세대주택으로 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 주된 권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 현재 가격과 환금성에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.