인천지방법원 2025타경35457. 부천시 소사구 송내동 성도리치빌6차 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 임재호의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.26, 확정일자도 2022.08.26, 주민등록·점유개시는 2022.09.14이고 임차보증금은 348,000,000원입니다. 현재 소유자 민혜욱의 소유권이전일인 2022.11.09보다도 앞선 임차관계입니다.
임차인은 배당요구를 했고 우선변제권도 있지만, 신건 예상매각가 300,000,000원에서 집행비용 5,000,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 295,000,000원입니다. 보증금과의 차액 53,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실도 명세서에 기재돼 있으나, 주어진 내용만으로는 임재호의 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 이 분석에서는 해당 인수액을 0원으로 처리하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 560-22 성도리치빌6차 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로137번나길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 501호 |
| 면적 | 68.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 5층 · 사용승인일 2019.09.06 |
| 소유자 | 민혜욱 (2022.11.09. 거래가액 350,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 348,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기부에는 2021.12.17 부천시 압류가 있었지만 2022.08.26 해제로 말소됐습니다. 이후 임재호가 2022.08.26 임대차계약·확정일자를 갖추고 2022.09.14 전입 및 점유를 시작했으며, 2024.03.14 보증금 348,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 348,000,000원 | 2022.09.14 / 2022.08.26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
임재호는 배당요구를 했고, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서며 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제를 받는다고 보증금이 모두 소멸하는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 348,000,000원 가운데 예상배당 295,000,000원을 제외한 53,000,000원이 남습니다.
③ 가격 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
성도리치빌6차의 확인된 실거래 6건 전체 평균은 321,000,000원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.03의 250,000,000원이고 최근 12개월 평균도 250,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -25.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 68.36㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 68.36㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 68.36㎡ | 4 | 333,000,000원 |
| 2022.05 | 68.59㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.03 | 64.69㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2022.03 | 68.59㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 321,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.36㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
최저가 300,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 120.0%입니다. 여기에 현재 회차 인수액 53,000,000원을 더하면 실질 부담은 353,000,000원. 즉 최근 거래 250,000,000원보다 훨씬 높은 수준입니다. 전체 6건 평균 321,000,000원만 보면 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 2022년 333,000,000원·338,000,000원·350,000,000원 등의 과거 거래가 평균을 끌어올린 만큼 이를 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 임재호 보증금 | 348,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 348,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임재호에게 295,000,000원이 배당되고, 부족분 53,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 5,000,000원으로 반영된 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 53,000,000원 | 353,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 240,000,000원 | 112,160,000원 | 352,160,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,000,000원 | 159,488,000원 | 351,488,000원 |
최저가가 300,000,000원에서 240,000,000원, 192,000,000원으로 내려가도 인수액이 53,000,000원에서 112,160,000원, 159,488,000원으로 늘어납니다. 따라서 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 이상 총 부담은 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동역 동측 인근으로 아파트·공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 중동역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 규모. 성도리치빌6차는 총 6세대이며, 본건 비교 대상 면적은 68.36㎡입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·방화지구이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 3,064,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 300,000,000원만 보지 말고 예상 인수 53,000,000원을 합친 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떤 범위로 적용되는지, 임차인의 대항력 포기까지 포함되는지 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 늘어나 총 부담은 약 3.5억원 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 321,000,000원보다 최신 거래 250,000,000원과 최근 12개월 평균 250,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -25.4%이므로 과거 330,000,000원대 거래만을 기준으로 가격을 평가하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3억짜리 경매”가 아니라 “3.5억 안팎의 부담”
이 물건은 신건 최저가만 보면 300,000,000원이지만, 대항력 있는 임재호의 보증금 348,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 예상배당 기준으로는 53,000,000원이 남아 매수인의 실질 부담이 353,000,000원이 됩니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 함께 늘어 총 부담이 보증금 규모에 가까이 고정되는 구조입니다.
반면 확인된 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 250,000,000원이며, 최근 추세도 -25.4%입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 원문 확인이 필요한 변수지만, 주어진 내용만으로 대항력 포기까지 확인되지 않는 이상 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 보면 가격 부담이 큰 선순위 임차권형 다세대라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
