인천지방법원 2025타경35467. 부천 소사본동 다온주택 101동 5층 502호, 전용 66.08㎡의 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 현재 소유자는 유준식이며 2022.12.16 매매로 202,500,000원에 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.04.16 오산시 압류입니다. 이후 2024.10.02 김유준 명의 주택임차권등기와 2025.12.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.

이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 김유준의 임대차는 임대차계약 2022.07.29, 주민등록 2022.09.16, 점유개시 2022.09.26, 확정일자 2022.07.29로 말소기준일보다 앞선 임차관계이고 보증금도 280,000,000원입니다. 매각물건명세서에서도 이 임차권을 인수권리로 명시했습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로, 정확도 규칙에 따라 김유준 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2.8억 임차권은 확약으로 실질 인수 0원

말소기준은 2024.04.16 오산시 압류입니다. 김유준의 주택임차권등기는 2024.10.02에 이루어졌지만, 그 기초가 된 임대차계약·주민등록·점유·확정일자는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 매각물건명세서가 을구 5번 주택임차권을 인수권리로 명시한 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했으므로 이 임차권에 관한 매수인의 실질 부담은 0원으로 처리합니다.

※ 김유준 임차권은 명세서상 인수 표기 금액이 280,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 김유준 임차권에만 적용됩니다. 김의수는 말소기준 이후 전입으로 현 조사상 대항력이 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유·임대차관계 자체는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 3.03억’을 봐야 한다

확약 반영 후 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 303,000,000원입니다. 확인된 최신 거래는 2022.12, 전용 66.08㎡·5층 202,500,000원이고 최근 12개월 평균 지표 역시 202,500,000원입니다. 표본은 1건뿐이어서 시세 판단의 폭은 좁지만, 현재 최저가와의 격차 방향은 분명합니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 303,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 202,500,000원의 149.6%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 최근 시세 지표보다 높은 가격으로, 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 280,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 17,958,000원입니다. 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류와 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물의 5층 502호입니다. 사용승인일은 2017.11.17입니다.
• 입지. 소사초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선과 서해선 환승역인 소사역이 소재합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로, 서측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 감정요항상 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 토지. 공시지가 2,319,000원/㎡, 토지면적 147.1㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다온주택은 총 10세대이고 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.5회, 낙찰률 0.0%로 가격 민감도가 큰 소규모 다세대 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김유준 확약서 원문 확인. 280,000,000원 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 매각물건명세서와 확약서의 대상 호수·임차권·말소 조건을 대조해야 합니다.
• 김의수 점유 확인. 전입일 2025.04.09로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 실질취득 303,000,000원은 최신 거래 및 최근 평균 202,500,000원의 149.6%입니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 242,400,000원도 최근 거래 202,500,000원보다 높고, 2회 유찰 193,920,000원에서야 해당 시세 지표 아래로 내려갑니다.
• 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 관련 금액이 당해세에 해당하면 선순위 배당으로 후순위 배당액과 소유자 잔여가 변동될 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 절차는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 “가격 메리트”를 뜻하지는 않는다

이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 분명합니다. 보증금 280,000,000원의 김유준 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서에 인수권리로 적혀 있는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 대신 확약 밖의 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 김의수는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다.

결국 현재 회차의 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 실질취득액 303,000,000원은 최신 거래와 최근 평균 202,500,000원의 149.6%입니다. 1회 유찰 시 242,400,000원도 해당 거래가보다 높고, 2회 유찰 시 193,920,000원에서야 아래로 내려갑니다. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건에 불과하며, 경매 통계의 평균 유찰도 1.5회입니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 보류가 합리적인 구조입니다.