인천지방법원 2025타경35475. 부천시 소사구 괴안동 썬리치빌 2층 203호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김영호이고, 등기상 핵심은 2022.01.21 부천시 압류가 말소기준으로 선언돼 있다는 점입니다. 그보다 앞선 2021.02.05 전입의 서유성은 대항력을 갖춘 임차권자이고, 등기부에는 보증금 320,000,000원, 확정일자 2021.01.08, 임차권등기 2023.02.16이 확인됩니다.
통상 이 구조라면 선순위 임차권 인수를 가장 먼저 봐야 하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 서유성 임차권은 룰상 인수 가능 권리이지만 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 별도로 확인되는 신창기는 2025.12.05 전입으로 말소기준인 2022.01.21보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 130-29 썬리치빌 2층 203호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 경인로526번길 27-17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2020.05.27 |
| 소유자 | 김영호 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
서유성은 주민등록일 2021.02.05로 말소기준 2022.01.21보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 등기부에는 임차보증금 320,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차관계 — 두 사람을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서유성 | 2021.02.05 점유개시 2021.02.04 확정일자 2021.01.08 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 승계 없음 실질 인수 0원 |
| 신창기 | 2025.12.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 승계 없음 |
신창기의 전입일은 2025.12.05로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 전입 순서상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 반대로 서유성은 대항력이 있지만 확약으로 인수 문제가 해소되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득 3.53억은 최근 평균의 133.5%
썬리치빌 거래 사례는 총 6건이고, 최근 12개월 평균은 264,500,000원, 최신 거래는 2025.10의 319,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 7.5% 높은 흐름이지만, 현재 최저가이자 실질취득액인 353,000,000원은 최근 12개월 평균의 133.5%로 여전히 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 68.52㎡ | 4 | 319,000,000원 |
| 2025.01 | 44.1㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2025.01 | 44.1㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2024.12 | 44.1㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2024.02 | 44.1㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.08 | 44.1㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 264,500,000원 |
거래 사례에는 44.1㎡와 68.52㎡가 함께 있어 개별 호실과의 직접 비교에는 주의가 필요합니다. 그 점을 감안하더라도 신건 353,000,000원은 최신 거래 319,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 133.5%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,258,000원 |
현재 회차 353,000,000원에서는 신청채권자 청구액 320,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 27,258,000원입니다. 서유성 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 353,000,000원 | 320,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 282,400,000원 | 277,646,400원 | 42,353,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 225,920,000원 | 221,957,120원 | 98,042,880원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡역(지하철1호선) 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·업무시설·근린시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 역곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m 포장도로와 남서측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 2,335,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 썬리치빌은 10세대이며 거래 사례는 44.1㎡와 68.52㎡가 혼재해 개별 호실 가격 판단 시 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서유성의 선순위 임차권은 말소동의 확약이 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 적용 대상과 조건을 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
- 신창기 점유 확인. 2025.12.05 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 경계. 353,000,000원은 최근 12개월 평균 264,500,000원의 133.5%로 현재 회차에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 1회 유찰도 비교. 1회 유찰가 282,400,000원 역시 최근 12개월 평균 264,500,000원보다 높습니다.
- 2회 유찰 구간. 2회 유찰가 225,920,000원에서야 최근 12개월 평균보다 낮아지므로 가격 판단이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 신건 3.53억은 비싸다
이 사건의 첫 번째 관문은 서유성의 선순위 임차권입니다. 주민등록 2021.02.05, 확정일자 2021.01.08, 보증금 320,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인되지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 신창기도 말소기준 뒤 전입이라 인수 위험은 없습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득 353,000,000원은 최근 12개월 평균 264,500,000원의 133.5%이고 최신 거래 319,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰 282,400,000원도 최근 평균보다 높은 구간이며, 2회 유찰 225,920,000원에서야 비교 구도가 달라집니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 신건 보류. 이 물건은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 효력 확인과 낙찰가격 관리가 승부처입니다.
