🛡️ 인수 실질 0원 🏠 실제 임차인 1명 💰 실질취득 315,000,000원 📊 거래기준 대비 95.5%
인천지방법원 2025타경35477. 부천시 원미구 심곡동 ‘더캐슬’ 2층 201호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위인 이우민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.23, 점유개시는 2021.04.16, 전입은 2021.04.19, 확정일자는 2021.03.23이고 보증금은 330,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.06.30 디비손해보험 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
그대로라면 최저가 315,000,000원에서 집행비용 5,210,000원을 먼저 제하고 임차인에게 309,790,000원이 배당되어, 20,210,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 정확도 룰상 이우민 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 이우민 임차권에 한정됩니다. 확약 밖 별도 임차인이 확인될 경우 그 위험은 별개이나, 여기서 확인되는 실제 임차인은 이우민 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 320-16 더캐슬 2층 201호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 장말로 262-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.72㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 백경실 (2021.07.27. 거래가 330,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.30 디비손해보험주식회사 가압류 13,843,965원입니다. 그보다 앞선 2018.02.26 부천지구축산업협동조합 근저당권은 2019.02.25 해지로 이미 말소됐고, 2022.11.25 부천시 압류 역시 2023.06.29 해제됐습니다. 반면 이우민의 주택임차권은 2023.04.26 등기됐으며, 전입·점유·확정일자는 그보다 더 앞선 2021년입니다. 따라서 원칙적 인수대상 구조지만, 제출된 말소동의 확약서 때문에 실제 입찰 판단에서는 인수 실질 0원으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.19 · 점유 2021.04.16 | 확정 2021.03.23 · 배당요구 2023.04.26 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원 |
③ 가격 비교 — 330,000,000원 기준의 95.5%
더캐슬은 8세대, 사용승인일은 2018.01.23이고 대상 면적은 전용 59.72㎡입니다. 제공된 동일면적 거래는 1건이며, 2021.07 2층 거래가 330,000,000원입니다. 제공된 가격 평균과 최신 거래도 모두 330,000,000원이고, 현재 최저가 315,000,000원은 그 기준의 95.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 59.72㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 가격 기준 | 59.72㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
숫자만 보면 확약 반영 실질취득 315,000,000원이 가격기준 330,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2021.07이므로, 이를 현재의 촘촘한 시세로 단정하기는 어렵습니다. 따라서 95.5%라는 수치만으로 “싸다”거나 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기보다는 추가적인 현장 가격 확인이 필요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정 · 확약 효과 반영 전 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 이우민 보증금 | 330,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 가압류 · 디비손해보험주식회사 | 13,843,965원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 이우민 보증금 중 20,210,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 적용했습니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 부천시 원미구 중동 소재 부천중학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 전철역인 중동역이 있습니다.
- 도로·토지. 부지 남서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접하고, 토지는 장방형·평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더캐슬은 총 8세대이고 확인되는 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단과 재매각성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 건물 상태 기록. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 이우민 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 이우민은 보증금 330,000,000원, 전입 2021.04.19, 확정일자 2021.03.23의 대항력·우선변제 임차인입니다. 확약이 없다는 전제에서는 현재 배당 기준 20,210,000원의 미배당 인수 문제가 생깁니다.
- 가격 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.07 330,000,000원 1건입니다. 실질취득 315,000,000원이 그 기준의 95.5%라는 사실과, 가격 표본이 1건이라는 사실을 함께 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 관련 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 회수액이 달라질 수 있으므로 교부청구·세금 내역을 확인해야 합니다.
- 현장 환금성 점검. 총 8세대 다세대주택이고 동일면적 거래 표본이 1건이므로, 주변 유사 다세대의 실제 매도 호가와 거래 가능성을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 직전 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권보다 확약의 효력이 승부처”
표면만 보면 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 315,000,000원에서는 배당 후 20,210,000원이 남는 인수형 사건입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이우민 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 315,000,000원입니다.
가격은 제공된 거래기준 330,000,000원의 95.5%로 그보다 낮지만, 동일면적 거래가 2021.07의 1건뿐이고 더캐슬 자체가 8세대 다세대주택이라는 점 때문에 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격의 현재성·환금성 확인이 남은 물건입니다.
