인천지방법원 2025타경35479. 부천시 원미구 심곡동 제이파크 2층 202호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “후순위 권리 소멸”보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 정두원입니다. 정두원은 2021.01.29. 전입·점유를 시작했고 보증금은 265,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2021.06.29. 중소기업은행 가압류이므로 임차인은 그보다 앞서 대항력을 갖춘 상태입니다.
통상 이 구조에서는 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 현재 최저가 255,000,000원 가정 배당에서도 집행비용 4,370,000원을 먼저 제외하면 임차인 배당은 250,630,000원에 그쳐 14,370,000원이 남습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 미배당분은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 봅니다. 즉 배당 계산상 부족액과 실제 매수인 부담을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 293-4 제이파크 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 202호 |
| 대상면적 | 56.37㎡ |
| 소유자 | 김정임 · 2021.02.15. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2021.06.29. 중소기업은행 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정두원의 전입·점유는 2021.01.29.로 말소기준보다 빠르며, 확정일자도 2021.01.12.입니다. 따라서 임차권 자체는 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정두원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2021.01.29 / 2021.01.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 255,000,000원을 기준으로 본다
이 사건은 대항력 임차권이 있는 물건이지만 확약으로 실질 인수가 해소되므로, 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 255,000,000원입니다. 제이파크의 확인된 동일 면적대 실거래는 2022.09. 267,000,000원 1건이며, 실질취득가는 이 기준의 95.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 56.17㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 실거래 기준 | 56.17㎡ | 1건 | 267,000,000원 |
숫자만 놓으면 255,000,000원이 267,000,000원보다 12,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래 시점도 2022.09.입니다. 따라서 95.5%라는 수치는 참고 기준으로 사용할 수는 있어도, 현재 시장에서 확실한 저가 매수라고 단정할 정도의 시세 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 정두원 보증금 | 265,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 5,107,251원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,714,095원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차인 미배당은 14,370,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡초등학교 남서측 인근. 주위는 동유형 다세대주택과 구옥 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호. 승강기·도시가스·위생 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 다세대주택 부지이며, 북측 소로와 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,589,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대, 2018.06.08. 준공. 확인 실거래가 1건이라 가격 형성 확인에는 한계가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정두원 임차권의 말소와 인수 해소를 실제로 담고 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 분리. 배당표상 미배당 14,370,000원은 존재하지만, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 세금 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 과신 금지. 실거래 267,000,000원은 2022.09. 1건입니다. 현재 가격 판단을 이 한 건에만 의존하기 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 실제 매수 수요와 금융 취급 가능 여부를 별도로 점검하는 것이 중요합니다.
- 현황 확인. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 인수”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표에서도 현재 최저가 기준 14,370,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 실질취득은 255,000,000원이며 확인 실거래 267,000,000원의 95.5%입니다.
다만 이 가격 차이가 곧바로 높은 투자 매력으로 이어지는 것은 아닙니다. 실거래 표본이 1건뿐이고, 8세대 소규모 다세대이며, 국세·지방세 관련 압류도 다수 존재합니다. 이 사건은 임차권 자체보다 확약서의 효력 확인, 세금 우선배당 여부, 실제 환금성 검증이 최종 입찰 판단의 승부처입니다.
