인천지방법원 2025타경35481. 부천시 오정구 원종동 ‘다하임’ 다세대주택 201호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)이고, 전용면적은 51.94㎡입니다. 소유자 임영택은 2021.09.09. 거래가 279,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 홍영호의 선순위 주택임차권과 그에 대한 말소동의 확약서입니다.
등기부상 2020.02.11. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2021.04.09. 이미 말소됐습니다. 이후 홍영호가 2021.04.09. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.24.입니다. 현존 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.08.11. 국세 압류이므로 홍영호는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 2층201호 · 경기도 부천시 오정구 원종로85번길 68 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 51.94㎡ |
| 소유자 | 임영택 (2021.09.09. 소유권 취득 · 거래가 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현존 말소기준은 2023.08.11. 국 압류입니다. 그보다 앞서 홍영호가 2021.04.09. 전입·점유했고 2023.04.19. 임차보증금 279,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 권리 순서만 보면 임차권은 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍영호 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 2021.04.09 / 2021.02.24 | 2023.04.19 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다. 홍영호는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있고, 최저가 265,000,000원 가정 시 집행비용을 뺀 260,490,000원을 배당받는 계산입니다. 확약이 없다면 18,510,000원이 미배당되어 매수인이 승계하게 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
‘다하임’은 22세대, 사용승인일 2020.01.23.이고 분석 대상 면적은 51.94㎡입니다. 확인되는 유사 면적대 거래는 12건이지만, 전체 평균 266,575,000원에는 2021년의 267,000,000원~287,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.59㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 47.99㎡ | 4 | 207,900,000원 |
| 2021.09 | 51.94㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 47.99㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 47.99㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 49.3㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.08 | 51.94㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 49.3㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2021.07 | 47.99㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2021.07 | 51.94㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.07 | 54.59㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 2021.07 | 49.3㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 221,450,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 266,575,000원 |
전체 12건 평균은 266,575,000원으로 최저가와 비슷해 보이지만, 이것만 보면 가격을 잘못 읽을 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 207,900,000원과 235,000,000원이고 평균은 221,450,000원입니다. 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 265,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.7%입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -19.6%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 266,575,000원만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정 · 확약 효과 반영 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 홍영호 보증금 | 279,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 계산에서는 홍영호 보증금 중 18,510,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 잡힙니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 이 임차권의 실질 승계액은 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 다하임은 22세대입니다.
- 입지. 오정초등학교 동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 남서측 근거리에 원종역이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 사용승인일 2020.01.23.의 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,091,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 승계 0원 판단의 핵심 근거이므로 확약의 대상 임차권과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 룰상 미배당 확인. 확약이 없다면 현재 회차에서 임차보증금 18,510,000원이 미배당되어 승계되는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 266,575,000원보다 최근 12개월 평균 221,450,000원과 최신 거래 235,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -19.6%여서 과거 279,000,000원 안팎 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·창원시·부천시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 홍영호의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 말소·인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 권리 구조만 보면 상당히 까다롭습니다. 홍영호의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금도 279,000,000원이어서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계가 커지는 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 승계는 0원으로 봅니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득은 265,000,000원으로 그대로인데, 최근 12개월 평균은 221,450,000원, 최신 거래는 235,000,000원이고 최근 거래 추세는 -19.6%입니다. 과거 거래가가 포함된 전체 평균 266,575,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최신 시장을 기준으로는 최근 시세 이상입니다. 권리의 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 다세대 물건입니다.
