수원지방법원 2025타경1382. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 B234호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·현황 공실입니다. 공부상 지하2층이지만 북측 도로를 기준으로는 현황 지상1층이라는 점이 명세서와 감정평가에 명시되어 있습니다.
권리구조의 기준은 2020.09.17 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 하나은행 근저당권 2건, 신한자산신탁 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 신고는 확인되지 않으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 공실 상태와 실제 점유 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1382 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 지하2층비234호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상24층 · 사용승인 2019.11.01 |
| 소유자 | 김진현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 740,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 현황 층 표시 | 공부상 지하2층 · 북측 도로 기준 현황 지상1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.09.17 우리은행 근저당권입니다. 2023.11.20에는 이 근저당권의 채권최고액을 240,000,000원으로 변경한 등기가 있고, 2023.11.22 하나은행 근저당권 48,000,000원씩 2건이 추가됐습니다. 이후 신한자산신탁의 261,022,141원 가압류와 두 건의 임의경매개시결정도 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
② 시세 비교 — 가격이 가장 큰 리스크
힉스유타워 최근 거래 12건의 평균은 237,420,000원입니다. 다만 거래 면적은 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡ 등으로 섞여 있고, 본건의 비교 기준 면적 51.92㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 평균은 본건의 직접 시세라기보다 가격 수준을 살피는 참고 표본으로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.51㎡ | 18 | 77,540,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 14 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 21 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 237,420,000원 |
최근 12개월 평균 237,420,000원에 비해 현재 최저가 740,000,000원은 311.7%입니다. 최신 거래는 2026.08의 20.51㎡, 77,540,000원이고, 최근 표본 중 최고 거래도 365,000,000원입니다. 면적 차이 때문에 단순 금액 비교만으로 본건 적정가를 확정할 수는 없지만, 현재 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 740,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한자산신탁 | 261,022,141원 | 261,022,141원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,177,859원 |
현재 회차에서는 총 채권 657,022,141원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 73,177,859원입니다. 예상배당표는 우리은행 근저당 배당액을 300,000,000원으로 계산하고 있으나, 등기에는 2023.11.20 채권최고액을 240,000,000원으로 변경한 기록도 존재합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 740,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 592,000,000원 | 73,342,141원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 473,600,000원 | 190,558,141원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰 시 배당받지 못하는 채권액이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 매수인 인수액을 늘리는 문제가 아니라 낙찰가격 자체를 낮추는 변수입니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청곡초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 층 표시. 공부상 지하2층이지만 북측 도로 기준으로는 현황 지상1층입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 740,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 311.7%입니다. 면적이 같은 직접 비교 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 확인. 최근 거래 표본 면적과 본건 비교 기준 면적 51.92㎡가 일치하지 않으므로 표본 평균을 본건 적정가로 그대로 적용하지 마세요.
- 층·동선 확인. 공부상 지하2층이지만 북측 도로 기준 현황 지상1층입니다. 실제 출입 동선과 가시성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·임차관계 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당의 2023.11.20 채권최고액 변경등기와 예상배당표의 금액 기준을 원본 서류에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 592,000,000원, 2회 유찰 시 473,600,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 별개의 문제”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 740,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 237,420,000원의 311.7%입니다. 더구나 거래 표본 면적이 본건과 일치하지 않아 정확한 적정가 산정에는 추가 비교가 필요합니다.
권리상 안전성은 장점, 신건 가격은 강한 경고. 현재 회차에서 가장 중요한 질문은 “떠안을 권리가 있느냐”가 아니라 “이 근린생활시설을 740,000,000원에 취득할 시장 근거가 충분한가”입니다. 힉스유타워 경매 표본의 평균 유찰 횟수가 1.9회라는 점까지 감안하면, 현 회차에서는 가격 검증 없이 권리 안전성만 보고 접근하기 어렵습니다.