수원지방법원 2025타경1408. 수원 장안구 파장동 건우까사미2차 15층 1503호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택(거실 및 주방, 방 3, 화장실 2 등)입니다. 소유자 곽정자는 2021년 10월 29일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 5일 신한은행 앞으로 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인 전입 시점입니다. 차선용의 전입일은 2021.11.01로 신한은행 근저당 설정일보다 앞섭니다. 전입 시점만 놓고 보면 선순위 임차인 가능성을 반드시 확인해야 하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1408 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 580-2 건우까사미2차 15층 1503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 파장로76번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 거실 및 주방, 방 3, 화장실 2 등 · 15층 건물 내 15층 1503호 |
| 사용승인일 | 2021.03.19 |
| 소유자 | 곽정자 · 2021.10.29 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 131,641,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.11.05 신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.27 임의경매개시결정과 2025.07.08 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.03.30의 교보자산신탁 신탁등기는 2021.11.05 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부상 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차선용 | 2021.11.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 차선용의 전입신고는 말소기준 근저당보다 4일 앞서 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확정할 수 없으므로, 우선변제 여부와 매수인 승계금액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 선순위 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 단순 낙찰가와 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,392,000원 |
위 배당표는 집행비용 4,608,000원과 신한은행 채권최고액 143,000,000원을 기준으로 한 현재 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 차선용의 임차보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 272,000,000원 | 143,000,000원 | 124,392,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 217,600,000원 | 143,000,000원 | 70,753,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 174,080,000원 | 143,000,000원 | 27,842,880원 | 0원 |
신한은행 채권최고액 143,000,000원은 2회 유찰 가격 174,080,000원에서도 현재 계산상 전액 배당됩니다. 따라서 등기권리만 보면 회차별 미배당은 모두 0원입니다. 하지만 임차보증금이 미상인 이상 이 숫자를 실질취득비용으로 그대로 읽어서는 안 됩니다. 선순위 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 남으면 낙찰자가 그 금액을 승계할 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파장초등학교 남측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물의 15층 1503호이며 사용승인일은 2021.03.19입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 차선용의 보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 실질 인수금액을 계산할 수 없습니다.
- 점유 확인. 전입신고만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유가 언제부터 계속됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 낙찰 후 미배당 보증금 규모를 판단하는 핵심 자료입니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 등기권리 인수액은 0원이지만, 임차보증금 미상 위험은 별도로 남습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 272,000,000원이나 유찰가가 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사는 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장 현황도·외관·탐문조사를 기준으로 했으므로 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원으로 보이는 인수액”보다 선행 전입이 중요하다
이 물건의 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 모두 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 차선용의 2021.11.01 전입이 이 모든 숫자보다 중요합니다. 말소기준 2021.11.05보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 이 사건은 “등기상 깨끗하다 = 인수도 없다”고 단정할 유형이 아닙니다. 선순위 대항력이 최종 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 등기권리는 단순하지만 임차인 인수위험은 미상. 보증금과 대항요건을 확인하기 전에는 신건 272,000,000원뿐 아니라 유찰 후 가격에도 섣불리 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
