인천지방법원 2026타경500344. 청라동 영화 블렌하임 18층 건물 중 9층 907호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정창화로, 2022.06.29 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 등기상 현재 핵심 권리는 2024.01.10 등기된 변광일의 주택임차권과 2025.11.14 인천광역시 서구 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이며, 2026.01.15 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 난점은 말소기준 자체보다 선순위 임차관계입니다. 변광일은 임대차계약일 2021.10.02, 확정일자 2021.10.27, 전입·점유개시일 2021.11.22이고 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준인 2025.11.14 압류보다 명백히 앞섭니다. 다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 해당 임차권은 확약을 전제로 실질 인수 0원*으로 봐야 합니다.
그러나 이 확약을 사건 전체의 ‘인수 0’으로 확대하면 안 됩니다. 김륜환은 2025.06.10 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분리해 봐야 합니다. 이 미상 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용도 그만큼 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 9층907호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 18층 중 9층 제907호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 정창화 (2022.06.29 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.11.14 갑구 11번 압류 · 서구(인천광역시 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
변광일의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있어 등기만 보면 매수인 인수대상입니다. 다만 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약이 이행되는 전제에서는 변광일 관련 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 이 효과는 변광일에게만 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변광일 제9층 제907호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.22 확정일자 2021.10.27 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김륜환 | 2025.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
* 변광일 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 실질 인수 0원으로 본 것입니다. 회차별 원자료상 매수인 인수 추정액은 아래 시나리오처럼 별도로 존재하며, 확약은 변광일에게만 적용됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가만 내려가는 구조로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 0원 | 변광일 0원* · 김륜환 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 29,070,400원 | 변광일 0원* · 김륜환 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 55,416,320원 | 변광일 0원* · 김륜환 미상 |
이 표에서 특히 중요한 것은 유찰 = 자동으로 실질취득비용 하락이라고 단정할 수 없다는 점입니다. 원자료상 변광일 관련 매수인 인수 추정액은 1회 유찰 시 29,070,400원, 2회 유찰 시 55,416,320원으로 증가합니다. 다만 이번 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 제출됐으므로 변광일 부분은 실질 0원*으로 반영해야 합니다. 그래도 김륜환의 보증금이 미상이므로 최종 실질취득비용은 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 변광일 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 3,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 변광일 보증금 160,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 3,862,000원을 배당받아 156,138,000원 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동행정복지센터 서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트조 건물 18층 중 9층 제907호입니다.
- 설비. 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 포장도로와 접해 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 토지거래허가구역 표기 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김륜환 보증금 확인. 2025.06.10 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변광일 주택임차권에 어떻게 적용되는지 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 변광일 배당관계 확인. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2021.10.27, 전입·점유개시 2021.11.22, 배당요구 2024.01.10을 기준으로 실제 배당 결과를 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 167,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 건물·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 원자료상 매수인 인수 추정액은 각각 29,070,400원·55,416,320원입니다. 변광일 확약과 김륜환 미상위험을 분리해 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 하나로 사건 전체가 깨끗해지는 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 선순위 160,000,000원 임차권이 가장 크게 보입니다. 하지만 변광일 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권 자체는 실질 인수 0원*으로 정리할 여지가 분명합니다. 문제는 그 밖입니다.
김륜환은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “160,000,000원 선순위 임차권 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “확약서가 있으니 인수 0원인 깨끗한 물건”도 아닙니다. 정확한 결론은 변광일 확약을 적용하되 김륜환을 별도 리스크로 남겨 놓는 것입니다. 최근 실거래 자료까지 확인되지 않으므로 가격 가점도 줄 수 없습니다. 주된 임차권은 확약으로 완화됐지만, 미상 임차위험이 남는 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
