인천지방법원 2026타경500373. 운서동 풍림아이원아파트 627동 4층 407호, 전유면적 59.9919㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 장현재로, 2021.11.10. 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 187,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 이정숙의 주택임차권입니다. 임차보증금은 180,000,000원, 전입은 2019.10.28., 점유개시는 2021.11.10., 확정일자는 2021.11.10.이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
말소기준권리는 2024.05.29. 관악세무서장을 처분청으로 하는 국의 압류입니다. 이정숙의 임차권등기는 2023.12.28. 접수되어 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 매각으로 당연 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 이정숙 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2708-8 풍림아이원아파트 627동 4층 407호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9919㎡ · 지상 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 장현재 (2021.11.10. 소유권이전 · 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 풍림아이원6-2단지 · 295세대 · 2002.10.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
등기부상 실제 임차인은 이정숙 1명입니다. 2024.01.30.의 을구 5-2번 등기는 새로운 임차인이 아니라 기존 을구 5번 주택임차권의 보증금·계약일·확정일자 등을 경정한 등기이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 경정 내용에는 보증금 130,000,000원과 180,000,000원, 계약일 2019.09.04.와 2021.08.08., 확정일자 2019.10.28.과 2021.11.10.이 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정숙 | 4층 407호 59.9919㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 전입 2019.10.28. 확정 2021.11.10. 배당요구 2023.12.28. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
확약이 없다고 가정하면 구조는 크게 달라집니다. 이정숙은 말소기준보다 빠른 전입과 임차권등기를 갖고 있어, 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 데이터상 1회 유찰 시 룰상 인수액은 15,152,000원, 2회 유찰 시 48,281,600원입니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 180,000,000원 부근에 머무는 선순위 임차인 특유의 구조입니다. 다만 본 건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 실제 평가는 각 회차 인수 0원을 기준으로 해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 2.10억은 최근 시세보다 높다
가격 판단에서 전체 거래 평균보다 우선해서 볼 숫자는 최근 12개월 평균 179,422,222원, 최신 거래 158,000,000원, 최근과 과거의 추세 -7.8%입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%입니다. 즉 확약 덕분에 권리 인수가 0원이더라도, 현 회차의 실질취득 210,000,000원은 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 5 | 177,800,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9919㎡ | 9건 | 179,422,222원 |
| 전체 평균 | 59.9919㎡ | 12건 | 183,233,333원 |
제공된 12건의 거래 범위는 158,000,000원~217,000,000원이고 전체 평균은 183,233,333원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로 가격 메리트 판단은 최근 12개월 수치와 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 기준에서 최저가는 최근 12개월 평균의 117.0%이고, 최근 거래 흐름도 -7.8%로 하락 방향입니다. 전체 평균 대비 최저가가 114.6%라는 숫자 역시 가격 가점의 근거가 아니라 오히려 신건 가격 부담을 확인하는 보조지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 이정숙 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 26,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이정숙 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 룰상으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 180,000,000원 중 예상배당은 26,260,000원이고, 미배당은 153,740,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 15,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 48,281,600원 | 0원 |
룰상 인수액은 선순위 임차권의 미배당분 계산입니다. 본 사건은 이정숙 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부 용도는 아파트이며, 토지 역시 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 삼목초등학교 동측에 인접하며, 주변은 동류형 아파트 등 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 인근 도로에 시내버스 정류장이 있고, 남동측 직선거리 약 700M 지점에 인천국제공항철도 운서역이 있어 대중교통 편익은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역·경제자유구역·장애물제한표면구역·교육환경 보호구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 단지·환금성. 풍림아이원6-2단지는 295세대, 2002.10.29. 준공입니다. 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 가격 추세는 -7.8%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 전제는 주택도시보증공사가 제출한 이정숙 임차권등기 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 대상 권리와 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 183,233,333원보다 최근 12개월 평균 179,422,222원과 최신 거래 158,000,000원을 우선해서 보세요. 최저가는 최근 평균의 117.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.8%이므로 과거 210,000,000원·217,000,000원 거래만으로 현재 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 배당 순위가 달라져 후순위 배당이 감소할 수 있습니다.
- 임차권 경정등기 대조. 을구 5-2번은 기존 이정숙 임차권의 경정 내용이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않되, 계약일·확정일자·보증금 경정 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 다른 문제”
이 사건은 처음 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 실제로 이정숙은 말소기준보다 앞선 전입과 임차권등기, 확정일자와 배당요구를 갖고 있어 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조가 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이정숙에 대한 실질 인수는 0원으로 평가하는 것이 맞습니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 210,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균은 179,422,222원입니다. 최저가는 최근 시세의 117.0%, 최근 거래 흐름은 -7.8%입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”이라는 결론이 핵심입니다. 권리 해소만 보고 고평가된 신건 가격에 응찰하는 것은 피해야 합니다.
