다만 을구 5-2 임차권 경정기재에 성명과 보증금이 확인되지 않는 별도 기록이 있습니다. 이것이 동일 임차인의 종전 계약 기록인지, 별도 임차권인지 확인되지 않았습니다. 이 미상 기록까지 확약으로 해소된다고 단정할 수 없습니다. 확약 적용 범위와 미상 기록의 동일성을 확인하기 전에는 가격만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
인천지방법원 2026타경500373. 인천광역시 중구 운서동 풍림아이원아파트 627동 4층 407호, 전용면적 59.9919㎡ 아파트입니다. 소유자 장현재 씨는 2021년 11월 10일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 187,000,000원입니다. 이후 등기부에는 국세 압류, 건강보험공단 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정 등이 나타납니다.
등기부에서 가장 중요한 날짜는 2024.05.29입니다. 갑구 7번 국(관악세무서장)의 압류가 말소기준권리로 확인됩니다. 그런데 임차인 이정숙 씨의 주택임차권등기는 2023.12.28로 이보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 대항력 임차권의 보증금 미배당분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다행히 매각물건명세서 관련 사항에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인됩니다. 이 확약을 적용하면 확인되는 이정숙 씨의 인수 부담은 실질적으로 0원이 됩니다. 다만 확약 적용 범위와 을구 5-2 경정기재의 관계를 확인해야 최종적인 권리 안전성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2708-8 풍림아이원아파트 제627동 제4층 제407호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9919㎡ · 4층 407호 |
| 단지 현황 | 풍림아이원6-2단지 · 295세대 · 2002.10.29 준공 |
| 소유자 | 장현재 (2021.11.10 소유권이전 · 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.29 갑구 7번 압류 · 국(관악세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.05.29 국(관악세무서장)의 압류입니다. 을구 1번 한국외환은행 근저당권 87,600,000원과 을구 3번 신한은행 근저당권 96,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 근저당권은 아닙니다. 갑구 4번의 기존 압류와 갑구 6번 추징보전 가압류도 등기부상 말소된 상태입니다.
임차인 및 임차권 확인
| 임차인 / 권리 | 보증금 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정숙 을구 5번 주택임차권 |
180,000,000원 4층 407호 전체 |
2019.10.28 2021.11.10 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 적용 |
| 성명 미상 기재 을구 5-2 임차권 경정 |
보증금 미상 주거 임차권등기 |
전입일 미상 확정일 2019.10.28 기재 |
가능·미상 | 판정 미상 | 추가 확인 필요 확약 적용 여부 불명 |
이름과 보증금이 확인되는 실제 임차인은 이정숙 씨 1명입니다. 을구 5-2 경정기재에는 (1) 130,000,000원, (2) 180,000,000원의 임대차 기록과 2019.10.28 및 2021.11.10의 확정일자가 함께 기재되어 있습니다. 이 130,000,000원은 현재 확인되는 180,000,000원에 별도로 합산하지 않았습니다. 종전 계약과 갱신 계약의 연혁인지 별도 권리인지 등기 원문 및 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 확약이 유효한지에 따라 가격 판단이 완전히 달라진다
비교 대상은 풍림아이원6-2단지의 동일 면적 59.99㎡ 실거래입니다. 전체 거래 평균보다는 최근 12개월 평균 179,422,222원, 최신 거래 158,000,000원 및 최근 추세 -7.8%를 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 5 | 177,800,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 | 59.99㎡ | 9건 | 179,422,222원 |
최근 거래 목록에서 가장 낮은 거래는 158,000,000원, 최신 거래 역시 2026년 4월의 158,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 179,422,222원이며, 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 -7.8%입니다. 거래가격이 하락하는 흐름을 고려해야 합니다.
확약이 유효하고 미상 기록에 추가 인수금액이 없다면 최저가 기준 가격 부담은 낮습니다.
확약이 효력을 발휘하지 못하면 실질취득비용은 최근 평균보다 높아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정 · 확약 적용 전 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 이정숙 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이정숙 씨의 보증금 180,000,000원 중 100,659,400원이 배당되고 79,340,600원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 확약을 적용하기 전의 계산상 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이정숙 씨의 임차권에 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
확약이 인정되지 않을 경우 — 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당 | 매각가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% |
102,900,000원 | 79,340,600원 | 182,240,600원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
72,030,000원 | 109,666,540원 | 181,696,540원 |
| 4회 유찰 시 24.01% |
50,421,000원 | 130,886,578원 | 181,307,578원 |
위 표는 확약이 적용되지 않는 경우를 가정한 시나리오입니다. 매각가가 내려가도 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 증가하므로 매각가와 인수액의 합계는 약 1억 8천만 원 수준으로 유지됩니다. 집행비용 추정액을 포함한 현재 회차 계산은 182,240,600원입니다. 최저가가 추가 하락한다는 이유만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 삼목초등학교 동측 인접 지역입니다. 주변에는 동류형 아파트 등 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 인근 도로를 통해 운행되는 시내버스 정류장이 소재합니다. 남동 측 직선거리 약 700m 지점에 인천국제공항철도 운서역이 있어 대중교통 접근은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 접하고 있으며 차량 진출입이 가능합니다.
- 단지. 풍림아이원6-2단지는 295세대이며 2002.10.29 준공된 단지입니다. 동일 면적의 실거래가 확인되고 있어 가격 비교가 가능합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 건물이며 위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 학교보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 1,333,000원/㎡입니다.
- 위반·현황. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가능했습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 확인되지만 최근 가격 추세는 -7.8%입니다. 최신 거래 158,000,000원과 최근 12개월 평균 179,422,222원을 기준으로 하락 흐름을 반영한 보수적인 입찰가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고 이정숙 씨의 을구 5번 주택임차권에 대한 말소 동의가 명확하게 기재되어 있는지 확인하세요. 단순 제출 사실만으로 모든 임차권이 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 을구 5-2 경정기재 대조. 130,000,000원과 180,000,000원의 기록이 동일 임차인의 종전 계약 및 갱신 계약인지, 별도 권리인지 확인해야 합니다. 성명·보증금 미상 기록이 별도 권리라면 추가 인수위험이 남을 수 있습니다.
- 매각물건명세서 확인. 을구 5번 임차권등기가 인수권리로 기재된 내용과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 관계인지 확인하세요. 확약의 적용 대상과 임차권 말소 범위를 문서로 대조해야 합니다.
- 배당요구 및 보증금 확인. 이정숙 씨의 보증금 180,000,000원과 배당요구 내역을 확인하고, 실제 배당 및 말소 절차가 확약 내용과 일치하는지 검토하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부, 교부청구 금액을 확인하세요. 당해세가 있다면 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 및 점유 확인. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자, 내부 상태, 임차권등기 이후의 점유관계를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 179,422,222원과 최신 거래 158,000,000원을 기준으로 판단하세요. 최근 추세 -7.8%를 반영하고, 확약이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 계산하지 마세요.
- 권리 말소 확인. 말소기준권리 이후의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이나, 선순위 임차권의 말소 여부와 확약 이행 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 상호 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾸지만, 미상 권리는 남는다”
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형 경매와 다르게 접근해야 합니다. 이정숙 씨의 보증금은 180,000,000원으로 현재 최저가 102,900,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득비용은 약 1억 8천만 원 수준에서 유지됩니다. 이때 최근 12개월 평균 179,422,222원과 최신 거래 158,000,000원을 고려하면 가격상 이점이 없습니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 확인되는 이정숙 씨의 임차권에 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건에서는 실질취득가가 현 최저가 102,900,000원이 되어 최근 12개월 평균의 57.4% 수준으로 내려갑니다. 동일한 경매 물건이 확약의 효력에 따라 전혀 다른 가격 평가를 받는 이유입니다.
하지만 마지막 변수가 남아 있습니다. 을구 5-2 경정기재에 성명과 보증금이 확인되지 않는 기록이 있으며, 이 권리가 동일 임차인의 종전 계약인지 별도 임차권인지 확정되지 않았습니다. 이정숙 씨의 확약을 미상 기록에까지 확대 적용해서는 안 됩니다. 또한 세금 압류와 당해세 여부도 확인해야 합니다.
결론적으로 이 물건은 확약의 유효성과 미상 임차권의 동일성이 확인되면 가격상 검토 가치가 있지만, 확인되지 않으면 실질취득비용이 시세 수준 또는 그 이상이 될 수 있는 조건부 물건입니다. 권리관계 확인 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.
