인천지방법원 2026타경500497. 미추홀구 숭의동 아우름빌 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로 보면 가압류·압류가 여러 건 붙어 복잡하지만, 등기 권리 자체보다 중요한 것은 김보현의 임차권입니다. 김보현은 2021.11.02. 임대차계약을 하고 2021.11.15. 확정일자를 받은 뒤 2021.12.15. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2023.06.15. 경인북부수산업협동조합 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

보증금은 160,000,000원으로 감정가와 최저매각가 121,000,000원보다 큽니다. 제공된 배당계산에서는 집행비용 2,494,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 118,506,000원이 배당되고, 부족분 41,494,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 것이 원칙입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인과 확약

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.15. 경인북부수산업협동조합 가압류입니다. 그 뒤의 미추홀구 압류, 주택도시보증공사·온누리새마을금고 가압류, 국민건강보험공단·중구 압류, 2026.01.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.06.10. 도화3동새마을금고 근저당권은 2021.12.16. 이미 해지·말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김보현은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.01.19.입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 121,000,000원

아우름빌(5-91)은 12세대 규모이고 사용승인일은 2019.06.04.입니다. 시세 매칭 면적은 41.749㎡이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 121,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 안전합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 123,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 동일합니다. 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다.

최근 거래 추세는 과거 거래 대비 2.5% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 전체 거래도 3건이라, 98.4%라는 숫자만으로 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다. 확약을 정상적으로 적용하면 실질취득 121,000,000원으로 최근 거래보다 소폭 낮은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정 · 확약 미반영 룰 계산)

배당계산상 김보현 보증금 부족분은 41,494,000원으로 산출됩니다. 이는 말소동의 확약을 반영하지 않은 룰 계산이며, 본 분석의 실질 인수액은 확약을 반영해 0원으로 판단합니다. 압류와 관련한 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 압류·후순위 권리 체크

• 2023.06.15. 가압류. 경인북부수산업협동조합 청구금액 300,239,054원으로 현재 말소기준권리입니다.
• 2023.09.06. 압류. 미추홀구 권리의 압류가 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 2024.09.12. 가압류. 주택도시보증공사 청구금액 10,000,000원입니다.
• 2024.11.14. 가압류. 온누리새마을금고 청구금액 322,635,025원입니다.
• 2025.04.04. 압류. 국민건강보험공단 인천남부지사 권리입니다.
• 2025.12.30. 압류. 인천광역시 중구 권리입니다.
• 2026.01.21. 경매개시. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 통칭 아우름빌입니다.
• 입지. 인천용정초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 10m, 북서측 약 4m 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 양호합니다.
• 용도지역. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 380.0㎡, 공시지가 1,486,000원/㎡, 사다리형의 주거용 건부지입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 아우름빌은 12세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이어서 시세 표본이 많지는 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 의존합니다. 대상 임차권·말소 조건과 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
• 대항력 임차인 구조 이해. 확약이 없다면 김보현은 말소기준보다 전입이 앞선 대항력 임차인이고, 신건 기준 룰상 미배당액 41,494,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
• 유찰가 착시 금지. 확약이 적용되지 않는 상황에서는 1회 유찰 시 인수액 65,342,400원, 2회 유찰 시 84,353,920원으로 늘어납니다. 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 121,000,000원보다 최근 12개월·최신 거래 123,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
• 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가는 최근 12개월 평균의 98.4%로 소폭 낮을 뿐이며 최근 12개월 표본은 1건입니다.
• 압류 확인. 미추홀구·국민건강보험공단·중구 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·체납관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 위험, 확약이 그 위험을 지운다”

이 물건의 핵심은 단순합니다. 김보현은 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 신건 배당계산만 놓고 보면 41,494,000원의 미배당 인수 가능성이 있습니다. 그래서 확약이 없다면 최저가 121,000,000원을 그대로 가격으로 보면 안 됩니다.

하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약 밖에 별도로 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 확약의 효력과 대상이 원문대로 확인된다는 전제에서는 실질취득 기준이 121,000,000원으로 돌아오고, 이는 최근 12개월 거래 123,000,000원의 98.4%입니다.

다만 12세대 다세대이고 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐이며 압류도 여러 건입니다. 가격은 소폭 유리하지만 큰 할인은 아니고, 권리는 확약서 확인이 전제입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서 원본과 세금관계가 실제로 깨끗하게 정리되는지에 있습니다.