인천지방법원 2026타경500497. 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-91, 통칭 아우름빌의 2층 201호입니다. 전용면적은 41.749㎡이며, 2019년 6월 4일 사용승인을 받은 5층 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임성대 씨입니다.

등기상 권리의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2023년 6월 15일 경인북부수산업협동조합의 가압류가 말소기준권리로 작용합니다. 둘째, 임차인 김보현 씨의 전입일은 2021년 12월 15일로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 문제됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약은 임차권 인수 문제를 해소할 수 있는 중요한 요소입니다. 다만 매각물건명세서 자체에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로, 확약서가 해당 임차권의 대항력 및 매수인 인수까지 포괄하는지 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 6월 15일이 기준이다

말소기준권리는 갑구 4번 가압류입니다. 2019년 6월 10일 설정된 도화3동새마을금고 근저당권(채권최고액 125,320,000원)은 2021년 12월 16일 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 근저당권을 현재 유효한 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다.

2023년 6월 15일 경인북부수산업협동조합의 가압류(청구금액 300,239,054원)가 기준이 됩니다. 임차인 김보현 씨는 2021년 12월 15일 전입 및 점유를 시작했으므로 기준권리보다 앞선 임차인입니다. 임차권등기는 2024년 1월 19일 을구 3번으로 설정되었습니다.

② 임차인 분석 — HUG 말소동의 확약서가 핵심

임대차계약일은 2021년 11월 2일이며, 점유개시일과 주민등록일은 2021년 12월 15일입니다. 확정일자는 2021년 11월 15일이고, 배당요구는 2024년 1월 19일 이루어졌습니다. 등기부상 임차권등기도 같은 날짜에 접수되었습니다.

이 사건의 실제 임차인은 김보현 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 김보현 씨의 임차인 신고를 보증기관 대위에 따른 중복 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 가격 메리트가 있다

동일 단지인 아우름빌(5-91)의 전용 41.749㎡와 면적이 유사한 최근 거래 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건이며, 그 거래가격이 123,000,000원입니다.

가격 판단에는 전체 평균 121,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 123,000,000원(1건)이고, 최신 거래 역시 2026년 6월 123,000,000원입니다. 과거 2024년 두 거래는 각각 120,000,000원입니다.

최근 거래가격은 과거 거래보다 약 2.5% 상승한 흐름입니다. 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 단일 거래가격을 확정적인 시세로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 59,290,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 1,467,220원을 차감한 뒤 임차인 김보현 씨에게 57,822,780원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원 중 부족액은 102,177,220원입니다. 위 배당표는 확약서에 따른 인수 배제 여부와 별도로 계산한 기본 배당 흐름입니다. 확약이 유효하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미배당은 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액은 줄고 매수인이 부담할 수 있는 부족액은 증가합니다. 따라서 최저가 하락만으로 매수인 부담이 줄어드는 것은 아닙니다.

* 확약이 해당 임차권의 매수인 인수 문제까지 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약 미적용 시 인수액은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션의 수치입니다.

⑥ 권리 관점 — 정리되는 권리와 남는 확인사항

다만 임차인 김보현 씨의 권리는 일반적인 후순위 가압류와 다릅니다. 전입일이 기준권리보다 앞서기 때문에 대항력 문제가 발생하고, 매각물건명세서도 을구 3번 임차권등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. HUG의 말소동의 확약서가 이 문제를 해소하는지 확인해야 하는 이유입니다.

또한 HUG의 말소동의 확약서가 임차권 관련 문제를 해소한다고 하더라도, HUG의 별도 가압류 10,000,000원 및 강제경매 신청채권 160,000,000원까지 면제되었다는 뜻은 아닙니다. 해당 채권들은 별도의 배당 관계로 구분해서 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천용정초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택과 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 제물포역이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다. 2019년 6월 4일 사용승인을 받았으며, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 380.0㎡, 준주거지역이며 공시지가는 1,486,000원/㎡입니다. 고도지구(G.L+15m 이하), 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기 및 돌붙임 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 비교거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.8회로, 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서의 제출 여부만 확인하고 끝내서는 안 됩니다. 을구 3번 김보현 임차권등기와 대항력에 따른 매수인 인수까지 해소하는지, 확약의 적용 조건과 효력 범위를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명세서에 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 확약서와 명세서의 내용이 어떻게 연결되는지 법원에 확인하고, 변경된 명세서가 있는지도 살펴야 합니다.
• 보증금 인수액 계산. 현재 최저가 기준 배당 부족액은 102,177,220원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가와 부족액을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• HUG 별도 채권 구분. 임차권 말소동의와 HUG의 별도 가압류 10,000,000원 및 경매신청 청구액 160,000,000원은 서로 다른 권리관계입니다. 하나의 확약으로 모두 해소되었다고 판단하지 마세요.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기와 배당요구 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 실제 점유관계, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 2026년 6월 123,000,000원 거래를 기준으로 보되 층과 내부 상태 등 개별 호수의 차이를 확인해야 합니다.
• 기타 비용. 관리비 체납 및 취득 관련 비용을 별도로 확인하고, 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 등 변수를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 원본을 함께 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “확약 없는 저가 입찰은 저가가 아니다”

인천 숭의동 아우름빌 201호는 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가 59,290,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 123,000,000원과 비교하면 최저가는 48.2% 수준입니다. 최근 거래 추세도 과거 거래보다 약 2.5% 상승한 것으로 나타납니다.

그러나 이 물건을 단순히 감정가의 49%에 나온 저가 다세대주택이라고 평가해서는 안 됩니다. 임차인 김보현 씨의 보증금은 160,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 배당표상 부족액은 102,177,220원이며, 매각물건명세서에는 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다.

HUG의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있고, 그 전제에서는 최저가와 최근 거래가격 사이에 가격 차이가 존재합니다. 반대로 확약 효력이 인정되지 않는다면 최저가에 임차인 부족액을 더한 실질취득액은 161,467,220원으로 최근 거래가격을 웃돕니다.

결론적으로 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. HUG 확약서의 효력, 대항력 임차권의 인수 배제 여부, 당해세 우선순위입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

권리 확인은 보류, 확약 확인은 필수. 확약서가 유효하다는 점을 확인한 뒤에만 가격을 평가하고, 그 밖의 조세 및 점유 위험까지 검토한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.