수원지방법원 2025타경54739. 상현역 동측 인근의 광교푸르지오시티2단지 8층 804호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 황윤진은 2021.07.30 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 141,000,000원입니다. 과거 수원새마을금고 근저당 26,000,000원과 용인시 압류가 있었지만 각각 2013.12.04, 2019.05.21 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 이동준입니다. 이동준은 2022.08.09 전입했고 2025.04.11 배당요구를 했으며, 같은 이름의 이동준이 이번 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 매각물건명세서는 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 경고하고 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 본 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상 및 인수액 미상으로 보수적으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54739 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건 내 8층 804호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 황윤진 (2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동준 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
과거 신탁, 근저당, 압류는 이미 말소됐고 현재 등기부상 근저당권은 없습니다. 이번 사건의 말소기준은 2025.02.21 강제경매개시결정입니다. 그런데 이동준의 전입일은 2022.08.09로 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 금액까지 확정할 수는 없지만, 매각물건명세서가 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시한 만큼 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동준 | 2022.08.09 | 미상 | 미상 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 인수 가능 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 인수액 확정이 먼저
감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 임차보증금 미배당분이 실제로 매수인에게 승계되면 실질취득액은 최저가를 초과하기 때문입니다.
따라서 입찰가 검토 순서는 임대차 보증금 확인 → 예상 배당액 확인 → 미배당 승계액 산정 → 실질취득액 확정이어야 합니다. 이 절차 없이 151,000,000원을 기준으로 ‘싸다’고 판단하는 것은 권리위험을 가격에서 누락하는 셈입니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,914,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이동준 | 180,000,000원 | 148,086,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 180,000,000원 중 예상 배당은 148,086,000원이고 미배당액은 31,914,000원입니다. 다만 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 임차보증금이 미상인 상태이므로 31,914,000원을 곧바로 임차보증금 인수액으로 볼 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 31,914,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 61,691,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 85,499,520원 |
유찰 시 최저가는 내려가지만, 이 사건은 그것만으로 투자매력이 커진다고 볼 수 없습니다. 임차보증금이 실제로 존재하고 미배당 잔액이 승계되는 구조라면 낙찰가 하락과 별개로 매수인의 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다. 유찰 횟수보다 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금 원액과 배당 후 잔액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동, 신분당선 상현역 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신분당선 상현역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건 내 8층 804호이며 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부구조와 이용상태는 실제와 다소 상이할 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 이동준의 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·임대차관계 확인. 전입은 2022.08.09로 말소기준보다 빠르지만 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서와 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 구분. 이동준의 신청채권 180,000,000원과 임차보증금이 같은 채권인지 별개의 채권인지 임의로 동일시하면 안 됩니다.
- 미배당 승계액 재계산. 현재 회차 신청채권 미배당 31,914,000원은 임차보증금 인수액 자체를 의미하지 않습니다. 실제 보증금과 배당순위를 넣어 다시 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 신청채권자와 임차인의 이름이 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 채권 발생원인과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 서류와 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 151,000,000원”보다 중요한 숫자가 아직 확정되지 않았다
이 사건은 등기부만 보면 복잡한 담보권이 남아 있지 않습니다. 과거 근저당과 압류도 이미 말소됐습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖의 임차인 이동준입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서는 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 감정가와 최저가가 151,000,000원이라는 사실만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 보증금이 확인돼야 비로소 실제 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일한 이름이라는 특수성까지 있어 관계 확인도 필요합니다. 등기상 담보권은 단순하지만, 임차보증금이 확정되기 전까지는 권리와 가격 모두 보류가 맞는 사건입니다.
