수원지방법원 2025타경54923. 동탄푸르지오시티 14층 1413호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 115,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이창호이며, 2020.10.30 매매로 116,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 김수원이 신청한 강제경매이고, 사건 청구금액은 145,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차인 김수원의 대항력입니다. 과거 중소기업은행 근저당은 2020.01.13 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.03.11 강제경매개시결정인데, 김수원의 점유개시는 2021.12.17, 주민등록은 2022.01.18, 확정일자는 2021.11.05로 모두 경매개시보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 14층 1413호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 20층 건물 중 14층 1413호 |
| 소유자 | 이창호 (2020.10.30 매매 · 거래가액 116,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수원 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 2015년부터 이어졌던 가압류·압류·강제경매 등은 2018.06.11 강제경매 매각 과정에서 정리됐고, 중소기업은행 근저당도 2020.01.13 해지로 말소됐습니다. 현 소유자 이창호의 소유권 취득 이후 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2025.03.11 김수원의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.04.07 국 압류, 2025.09.02 화성시 압류와 2025.05.15 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.01.18 | 2021.11.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김수원은 배당요구를 했고, 2025.05.15 임차권등기까지 마쳤습니다. 등기에는 임대차계약일자가 2021.11.04, 2022.10.31로 기록돼 있으며 임차보증금도 1차 140,000,000원, 2차 145,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 예상배당 계산은 보증금 140,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 김수원 보증금 | 140,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김수원 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 140,000,000원 중 112,590,000원이 배당되고, 부족분 27,410,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락을 할인으로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 115,000,000원 | 27,410,000원 | 112,590,000원 |
| 1회 유찰 시 | 92,000,000원 | 50,056,000원 | 89,944,000원 |
| 2회 유찰 시 | 73,600,000원 | 68,124,800원 | 71,875,200원 |
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 하락률이 아니라 미배당 임차보증금입니다. 1회 유찰 시 매각가는 92,000,000원으로 내려가지만 인수액이 50,056,000원으로 증가하고, 2회 유찰 시 매각가는 73,600,000원까지 내려가도 인수액은 68,124,800원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당액이 커지는 구조라서 최저가만 보고 ‘싸졌다’고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 20층 건물의 14층 1413호입니다.
- 주위환경. 능리 교차로 동측 인근으로 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·중소규모 공장 및 창고·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생 급·배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 3,757,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 주차장 진·출입이 용이하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 회차는 115,000,000원 낙찰가 외에 임차보증금 미배당 27,410,000원 인수 가능성이 반영돼 있습니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수 50,056,000원, 2회 유찰 시 68,124,800원으로 늘어 최저가 하락이 그대로 실질 부담 감소로 이어지지 않습니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차권등기에는 1차 보증금 140,000,000원과 2차 145,000,000원이 함께 적혀 있으므로 계약서·임차권등기·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 신청채권자와 임차인이 모두 김수원이므로 강제경매 청구채권과 임차보증금의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김수원은 2025.05.15 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 실제 배당액이 변하면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.15억짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
이 사건의 난점은 등기상 복잡한 근저당이 아닙니다. 과거 권리들은 대부분 이미 정리됐고, 현재 경매개시 이후 압류도 매각으로 소멸합니다. 문제는 경매개시보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금 140,000,000원 가운데 현재 예상배당으로 부족한 27,410,000원은 매수인 인수로 남습니다.
더구나 유찰돼 낙찰가가 92,000,000원, 73,600,000원으로 내려가도 인수액은 각각 50,056,000원, 68,124,800원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 ‘유찰 = 싸짐’이라는 일반적인 경매 감각을 그대로 적용하면 위험한 유형입니다. 실거래 시세 비교값도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없는 만큼, 낙찰가가 아니라 미배당 임차보증금까지 포함한 실질 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
