수원지방법원 2020타경33426. 경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-1을 포함한 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 정순진이고, 2006년 12월 20일 소유권이전 당시 거래가액은 1,864,914,000원입니다. 현재 회차 최저매각가격은 8,804,655,000원으로 감정가의 약 68.01%입니다.
표면적으로는 1회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 2010년 6월 16일 주식회사메가마트 앞으로 건물 전부에 전세금 8,500,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2010년 6월 28일 전세금이 9,000,000,000원으로 변경됐습니다. 이 전세권은 데이터상 2012년 3월 29일 가압류보다 앞선 권리로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2020타경33426 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-1 · 경기도 양평군 양평읍 남북로 79-1 |
| 용도 | 기타 · 일괄매각 |
| 소유자 | 정순진 |
| 감정가 / 최저가 | 12,945,488,000원 / 8,804,655,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 8,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 1,642.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 1,751,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다
데이터상 말소기준은 2012.03.29. 갑구 16번 가압류입니다. 이후 국·양평군의 압류, 법무법인 대승·류호담의 가압류, 주식회사엠코의 가등기, 국민건강보험공단 압류와 2020년 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 말소기준보다 앞선 2010년 주식회사메가마트 전세권이 존재합니다. 전세금은 최초 8,500,000,000원에서 변경등기로 9,000,000,000원이 됐고, 권리표상 매수인 인수 대상으로 표시돼 있으므로 이 부분이 이 사건의 핵심입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박우택 | 목록3. 지상 제시 외 건물 전부 | 2018-05-10 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024-12-31 신청 |
박우택의 전입신고는 2018.05.10.로 말소기준권리인 2012.03.29.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 10,000,000원이고, 배당요구는 2024.12.31. 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 68%, 시세 단정은 금물
감정가는 12,945,488,000원, 현재 최저매각가격은 8,804,655,000원으로 감정가 대비 약 68.01%입니다. 금액으로는 감정가보다 4,140,833,000원 낮아졌습니다.
그러나 이 사건은 동일 물건의 실거래 가격과 비교해 “싸다”거나 “비싸다”고 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 특히 전세권이 실제 매수인 인수라면 최저가만으로 실질취득가격을 판단하면 안 됩니다. 9,000,000,000원의 전세권이 인수되는 경우 단순 합산 실질부담은 17,804,655,000원까지 올라갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,804,655,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 90,446,550원 |
| 2. 을구 24번 전세권 · 주식회사메가마트 | 8,500,000,000원 | 8,500,000,000원 |
| 3. 을구 24-1번 전세권 변경 | 9,000,000,000원 | 214,208,450원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 참저축은행(변경전,주식회사 | 939,588,790원 | 0원 |
| 5. 갑구 24번 가압류 · 법무법인 대승 | 28,814,025원 | 0원 |
| 6. 갑구 30번 가압류 · 류호담 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 19,168,402,815원, 채권자 예상배당 합계는 8,714,208,450원, 미배당은 10,454,194,365원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 청구액 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 8,804,655,000원 | 8,714,208,450원 | 10,454,194,365원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 | 6,163,258,500원 | 6,099,225,915원 | 13,069,176,900원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 | 4,314,280,950원 | 4,268,738,140원 | 14,899,664,675원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (토지 및 매각물건명세서 기준)
- 토지. 대표 토지는 1,642.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·하수처리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 일괄매각. 목록1·5·6·13은 일단으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 현황 차이. 목록7~9는 공부상 임야, 목록4는 공부상 대, 목록11·12는 공부상 전이나 현황은 주차장으로 이용되고 있습니다.
- 위반건축물. 목록2는 일반건축물대장상 지상3층 사무소 45㎡, 창고 160.8㎡ 증축이 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 매각 제외. 목록2의 컨테이너형 구조물 2개동과 차양은 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 건물. 목록3의 타인 소유 경량철골구조 기타지붕 창고 약 259.38㎡는 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여지가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 2010.06.16. 전세금 8,500,000,000원 설정과 2010.06.28. 9,000,000,000원 변경등기가 실제 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서와 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 확인. 전세권 인수라면 최저가 8,804,655,000원만 비교하지 말고 인수금액까지 더한 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 법정지상권. 목록3의 매각 제외 제시외 건물과 토지 사용관계, 건물 소유자, 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기. 2019.12.27. 주식회사엠코 가등기의 성격이 담보가등기인지 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인. 박우택은 대항력 없음으로 판정돼 있으나 목록3 제시외 건물 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있어 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당에서는 세금 우선순위에 따라 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 위반·제외 시설. 목록2 위반건축물과 컨테이너형 구조물 2개동·차양의 매각 제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 현재 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
맺으며 — “68%”보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐다
현재 최저가는 감정가의 약 68.01%인 8,804,655,000원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 등기 권리표에는 말소기준보다 앞선 주식회사메가마트 전세권이 매수인 인수 대상으로 표시돼 있는 반면 예상배당 시나리오는 인수 0원을 전제로 합니다. 여기에 타인 소유 제시외 건물의 법정지상권 성립 여지, 담보가등기 종류 확인, 국세·지방세 압류, 위반건축물과 매각 제외 구조물까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라 전세권이 실제로 소멸하는지, 목록3 토지에 법정지상권 부담이 남는지를 먼저 확정하는 것입니다. 그 두 가지가 정리되지 않으면 8,804,655,000원을 확정 실질취득가격으로 볼 수 없습니다.
