수원지방법원 2025타경56073. 용인시 기흥구 마북동 가온누리빌리지 A동 7층 702호, 공부상 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 등기상 후순위 압류들이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 고윤석입니다. 고윤석은 2021.02.02 확정일자를 받고 2021.03.05 점유를 시작했으며, 2021.03.16 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 박재명의 근저당권은 그보다 뒤인 2022.01.18 설정됐습니다.
고윤석의 임차보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 2025.06.02 이루어졌습니다. 매각물건명세서상 신청채권자 역시 고윤석으로, 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인입니다. 현재 매각가 254,000,000원 가정에서는 집행비용을 제하고도 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되므로 제시된 배당 시나리오상 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 선순위로 차감되면 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1 가온누리빌리지 에이동 7층 702호 · 마북로47번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 다세대주택 및 오피스텔 중 7층 702호 · 사용승인 2019.11.11 |
| 실거래 비교면적 | 56.16㎡ |
| 소유자 | 에스에이치지오텍주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고윤석 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.01.18 박재명 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 용인시 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 고윤석은 2021년부터 점유·주민등록·확정일자를 갖췄고, 2024.02.13 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고윤석 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.03.16 / 2021.02.02 | 2025.06.02 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
③ 유찰 시 핵심 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 254,000,000원 | 220,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 20,444,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 60,515,840원 |
1회 유찰 시 낙찰가 203,200,000원에 인수 20,444,800원을 더하면 실질 부담은 223,644,800원, 2회 유찰 시에는 162,560,000원에 60,515,840원을 더한 223,075,840원입니다. 즉 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간부터 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 옮겨가면서 실질취득이 약 220,000,000원대에 묶이는 구조입니다. 따라서 203,200,000원이나 162,560,000원만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 270,000,000원 한 건과의 비교
가온누리빌리지는 총 24세대, 사용승인일은 2019.11.11입니다. 확인되는 비교면적 56.16㎡ 실거래는 2023.04 6층 270,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 254,000,000원은 이 거래가격의 94.1%로 16,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 56.16㎡ | 6 | 270,000,000원 |
다만 비교 가능한 거래가 한 건뿐이고 거래시점도 2023.04입니다. 그래서 94.1%라는 숫자만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다. 특히 이 단지의 경매 통계는 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%로 나타나 실제 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 고윤석 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 박재명 | 120,000,000원 | 29,644,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 고윤석 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서는 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 박재명 근저당권에는 29,644,000원이 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구성초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·소화·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터, 북동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지, 공시지가 1,719,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·정비예정구역·비행안전제3구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 계산. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 실질취득가를 비교해야 합니다.
- 세금 확인. 용인시·국세·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 임대차 실질 확인. 신청채권자와 임차인이 모두 고윤석입니다. 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구 자료를 원본 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 확인되는 동일면적 실거래는 2023.04 270,000,000원 한 건뿐이므로 94.1% 수치만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 환금성 점검. 24세대 소규모 물건이고 평균 유찰 3.9회·낙찰률 0.0% 지표가 있어 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상태 일부가 도면·유사 전례·외부 관찰을 바탕으로 작성됐으므로 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “유찰 후 인수형”을 구분해야 한다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 신건 254,000,000원에서는 임차인 고윤석의 220,000,000원 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 매수인 인수로 이동합니다. 1회 유찰 시 20,444,800원, 2회 유찰 시 60,515,840원이 그 예입니다. 그래서 낙찰가만 보면 할인폭이 커지지만 실질취득은 약 220,000,000원대에 머뭅니다.
가격 측면에서는 현재 254,000,000원이 확인 실거래 270,000,000원보다 낮지만, 거래 표본은 2023.04 한 건에 불과합니다. 여기에 평균 유찰 3.9회·낙찰률 0.0%, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성, 신청채권자와 대항력 임차인이 동일하다는 확인 포인트가 겹칩니다. 현재 회차는 인수 0원이라는 장점이 있지만, 권리와 환금성을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 오피스텔입니다.
