수원지방법원 2025타경56075. 용인시 처인구 유방동 성웅아파트 102동 13층 1304호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층 건물 중 13층입니다. 현재 소유자는 전미숙으로, 2023.05.19 소유권이전 등기를 마쳤으며 당시 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다.
권리관계에서 중요한 점은 임차인이 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 제공된 매각가 176,000,000원 기준 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균이 172,666,666원이므로 현재 실질취득 176,000,000원은 평균을 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56075 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 181 성웅아파트 102동 13층 1304호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 영문로29번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ · 18층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 전미숙 · 2023.05.19 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박규채 / 30,743,012원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기소 / 발행일 | 수원지방법원 용인등기소 / 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 보증금의 대항력·우선변제 여부를 따질 대상도 없고, 낙찰자에게 승계될 임차보증금도 없습니다. 등기 흐름상 2023.05.19 남서울농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 2026.01.14 그 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 농업협동조합자산관리회사가 2026.05.12 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높은 신건 가격
성웅아파트 전용 59.92㎡·59.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 172,666,666원, 최저 거래는 158,000,000원, 최고 거래는 193,000,000원입니다. 가장 최근 2026.07 거래 중에는 193,000,000원과 160,000,000원이 함께 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 16 | 193,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 59.92㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 172,666,666원 |
현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%입니다. 따라서 전체 평균과의 비교만 놓고 보면 현재 회차에는 가격 할인 효과가 없습니다. 물론 최신 거래 193,000,000원보다는 낮고, 같은 13층에서도 2026.05에는 180,000,000원, 2025.09에는 165,000,000원 거래가 존재해 개별 거래 편차가 확인됩니다. 이처럼 한 건의 최신 고가 거래보다 최근 12개월 평균을 우선해서 판단하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 박규채 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 박규채 | 30,743,012원 | 30,743,012원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 30,743,012원 | 30,743,012원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,249,976원 |
현재 산정치에서는 채권액 91,486,024원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 81,249,976원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정치입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 176,000,000원 | 0원 | 81,249,976원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 140,800,000원 | 0원 | 46,542,776원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 112,640,000원 | 0원 | 18,777,016원 | 0원 |
제시된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건에서는 임차보증금 승계로 실질취득가가 고정되는 구조가 아니라, 실제 낙찰가가 낮아질수록 실질취득가도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층 건물 중 13층입니다.
- 단지. 성웅아파트는 271세대이며 준공일은 1998.05.15입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건 확인됩니다.
- 주위환경. 용인성산초등학교 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 보수적으로. 현재 실질취득 176,000,000원은 최근 12개월 평균 172,666,666원의 101.9%입니다. 신건을 시세 할인 물건으로 보지 않는 편이 맞습니다.
- 최근 거래 편차 확인. 동일 면적 거래는 158,000,000원부터 193,000,000원까지 분포합니다. 현재 호수와 같은 13층 거래도 180,000,000원과 165,000,000원이 확인됩니다.
- 담보권 원본 대조. 2023.05.19 근저당권이 2026.01.14 농업협동조합자산관리회사로 이전되고 2026.05.12 임의경매가 개시된 흐름을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 입찰 전 현황조사서와 현장 점유상태를 대조하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조도·이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등 표준적 상황을 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세 등 실제 우선채권 변동 요소가 반영되지 않을 수 있으므로 매각 전 원본 배당관계와 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무겁지 않지만, 가격은 신건에 서두를 이유가 없다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있어 임차보증금 승계가 핵심 리스크인 사건은 아닙니다. 매각대금이 내려가도 인수액이 늘어나는 구조가 아니라는 점도 분명합니다. 하지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 실질취득 176,000,000원은 최근 12개월 평균 172,666,666원의 101.9%로, 평균보다 높은 신건입니다.
최신 193,000,000원 거래가 있다고 해서 현재 가격을 곧바로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 실제 거래는 158,000,000원부터 193,000,000원까지 폭이 있고, 최근 평균을 우선하면 현재 회차는 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다. 결론은 권리 부담은 낮고, 가격은 보류. 특히 2023.05.19 근저당권의 이전·임의경매 흐름은 원본 문서에서 최종 대조한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
