수원지방법원 2025타경56117. 용인 수지구 상현동 광교지웰레이크 101동 801호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사리리월드이고 2022.01.20. 소유권이전 당시 거래가액은 680,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.01.16. 접수된 구리세무서장의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 용인시·화성시 압류, 임차권등기는 등기순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 “후순위 등기가 지워진다”는 사실만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임차인이 존재하기 때문입니다. 특히 민준현은 2022.08.03. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 김현준 역시 임차권등기 내용상 2022.01.07. 점유개시, 2022.01.12. 주민등록·확정일자를 갖추었고, 매각물건명세서 비고에도 “신청채권자 겸 대항력 있는 임차인”으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1137 광교지웰레이크 101동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사리리월드 (2022.01.20. 소유권이전 · 거래가액 680,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 600,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현준 / 515,616,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2025.01.16. 압류 · 국 · 구리세무서장 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 판단
말소기준은 2025.01.16. 국세 압류입니다. 이후 2025.02.10. 김현준의 주택임차권, 2025.05.29. 강제경매개시결정, 2026.04.17. 용인시 압류, 2026.06.09. 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기의 소멸과 임차보증금 승계 여부는 별개입니다. 매각물건명세서는 신청채권자 김현준을 “대항력 있는 임차인”으로 명시하면서, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 경고하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민준현 | 광교지웰홈스 101동 801호 84.0000㎡ · 2022.08.03. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 있음 · 보증금 확인 필요 |
| 김현준 | 전유부분 전부 · 점유개시 2022.01.07. · 주민등록 2022.01.12. | 500,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2022.01.12. · 2023.10.23. | 배당 미변제 잔액은 매수인 인수 |
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 권리위험부터 계산
동일 물건·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 600,000,000원이 현재 시장가격 대비 싼지 비싼지를 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 이 사건에서는 가격 할인율보다 먼저 대항력 임차인의 보증금 승계액을 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,400,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김현준 | 515,616,438원 | 515,616,438원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,983,562원 |
신건 600,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 515,616,438원이 전액 배당되고 계산상 잔여 75,983,562원이 남습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으며, 민준현의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 표의 계산상 인수 0원과 최종적인 법률상 인수액을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차인 위험은 커질 수 있다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 600,000,000원 | 515,616,438원 | 0원 | 75,983,562원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 42,816,438원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 137,792,438원 | 0원 |
김현준은 임차보증금 500,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있으므로, 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않는 회차에서는 그 미변제 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 최저매각가가 480,000,000원 또는 384,000,000원으로 내려간다는 사실만으로 실질취득원가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 민준현의 보증금까지 미상이므로 유찰 후일수록 배당표와 임차보증금의 관계를 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 상현고등학교 남동측 인근이며, 주위에 아파트·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 신분당선 상현역이 있어 대중교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2016.12.27.이며 위생·급배수·승강기·지역난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 25m 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 4,231.9㎡, 공시지가 3,736,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민준현 보증금부터 확인. 2022.08.03. 전입으로 대항력은 인정되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 승계액 확정 전 입찰가 산정은 위험합니다.
- 김현준 채권관계 대조. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 임차보증금은 500,000,000원, 청구액은 515,616,438원입니다. 임대차보증금과 집행채권의 실제 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 미배당 42,816,438원, 2회 유찰 시 137,792,438원이 발생합니다. 대항력 임차보증금의 미변제분이 승계되면 실질취득가는 단순 낙찰가보다 높아집니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세라면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당과 임차보증금 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 대조. 김현준 임차권등기와 민준현 현황조사 내용이 함께 존재하므로 실제 점유자·퇴거 여부·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 600,000,000원의 가격 적정성은 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 실제 투자 판단은 임차관계 때문에 훨씬 까다롭습니다. 김현준은 보증금 500,000,000원의 대항력 임차인이자 신청채권자이고, 민준현은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이지만 보증금이 미상입니다. 신건 600,000,000원 배당표에서는 청구액 515,616,438원이 전액 배당돼 계산상 미배당이 없지만, 이것만으로 전체 임차인 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
특히 유찰되면 매각가는 480,000,000원, 384,000,000원으로 내려가지만 동시에 채권 미배당은 42,816,438원, 137,792,438원으로 커집니다. 대항력 임차보증금이 배당되지 않은 부분은 매수인이 인수할 수 있으므로 “최저가 하락 = 실질취득가 하락”이라는 계산은 성립하지 않을 수 있습니다. 여기에 민준현의 미상 보증금이 남아 있어 현재 단계의 결론은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 보수적 접근 대상입니다.
