수원지방법원 2025타경56121. 화성시 봉담읍 동화리 445-19 산토리니하우스1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 5가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 4가구이며, 옥탑1층은 계단실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로 사용승인일자는 2021.08.20입니다.
등기 흐름의 기준점은 소유권보존과 같은 날 설정된 동수원신용협동조합의 채권최고액 924,000,000원 근저당권입니다. 2025.05.22 동수원신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 이후 이동엽 가압류 31,000,000원과 국의 압류가 붙었습니다. 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56121 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 동화리 445-19 산토리니하우스1동 · 경기도 화성시 효행구 봉담읍 새말길 15-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 배우정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,208,484,290원 / 2,208,484,290원 (신건) |
| 청구금액 | 796,720,458원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 343.0㎡ · 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 981,500원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3,4 도로 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.09.03 근저당
말소기준권리 이후의 임의경매개시결정·가압류·압류와 등기된 주택임차권들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 2024.09.24 등기돼 있으며, 입찰 전 매각물건명세서와 관련 원본에서 매수인에게 남는 사항이 있는지 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 16명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 16명 모두 실제 임차인 또는 점유관계인으로 봅니다. 대항력 판정이 명확한 15명은 모두 말소기준권리 이후 전입이거나 대항력 없음으로 정리돼 있고, 권영은 1명만 판정이 남아 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서형봉 | 2021.10.12 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 2021.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김동훈 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이동엽 | 2022.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조훈 | 2021.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 빈효진 | 2024.08.30 | 100,000,000원 | 없음 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 |
| 최상민 | 2024.07.09 | 10,000,000원 | 없음 | 2025.07.22 | 미상 | 없음 |
| 한상희 | 2023.08.28 | 80,000,000원 | 없음 | 2025.08.27 | 미상 | 없음 |
| 김소리 | 2023.10.31 | 90,000,000원 | 없음 | 2025.09.04 | 미상 | 없음 |
| 지만선 | 2023.09.12 | 110,000,000원 | 없음 | 2025.09.18 | 미상 | 없음 |
| 박승현 | 2021.09.17 | 110,000,000원 | 없음 | 2025.10.21 | 미상 | 없음 |
| 김조은 | 2023.10.13 | 85,000,000원 | 없음 | 2025.10.28 | 미상 | 없음 |
| 권영은 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 2026.02.06 | 미상 | 없음 |
| 변자윤 | 2024.11.25 | 120,000,000원 | 없음 | 2026.03.11 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 2024.08.09 | 80,000,000원 | 없음 | 2026.05.15 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 2022.08.08 | 160,000,000원 | 없음 | 2026.07.16 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,208,484,290원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,484,843원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 924,000,000원 | 924,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이동엽 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,228,999,447원 |
배당 시나리오상 현재 회차에서는 채권 955,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 계산상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,208,484,290원 | 955,000,000원 | 0원 | 1,228,999,447원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,766,787,432원 | 955,000,000원 | 0원 | 791,719,558원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,413,429,945원 | 955,000,000원 | 0원 | 441,895,646원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상봉초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·소규모 공장이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일 2021.08.20. 위생·급배수·난방·승강기·시스템에어컨·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 201호~205호 5가구, 3층 301호~304호 4가구, 4층 401호~404호 4가구, 옥탑1층 계단실입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고 목록3,4는 도로 지분매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권영은 주민등록 확인. 보증금 10,000,000원·점유개시 2021.09.10·확정일자 2021.09.13이지만 주민등록일자가 미상입니다. 대항력 여부를 최우선 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.09.24 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 남는 의무가 있는지 매각물건명세서와 원본 등기로 확인하세요.
- 다수 임차인 명도. 실제 임차인·점유관계인이 16명으로 조사돼 권리상 인수 여부와 별개로 인도·명도 실무가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 이동엽 관계 확인. 임차인 이동엽과 가압류 채권자 이동엽의 관계를 확인하세요.
- 배당표 보정. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물 포함 및 목록3,4 도로 지분매각 범위를 현황도·등기·감정평가서와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 계산”보다 먼저 확인할 한 사람
이 사건은 표면적으로는 말소기준이 명확합니다. 2021.09.03 동수원신용협동조합 근저당 이후의 경매·가압류·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름이고, 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 임차인이 16명에 이르고, 그중 권영은의 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 민간임대주택등기와 일괄매각·제시외 건물·도로 지분까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 단순하다”보다는 등기상 기본 구조는 정리되지만, 임차관계 한 건과 매각범위를 끝까지 확인해야 하는 사건으로 보는 편이 맞습니다. 신건 최저가는 2,208,484,290원이며, 입찰 판단의 첫 순서는 가격보다 권영은의 대항력 여부 확정입니다.
