수원지방법원 2025타경56121. 경기도 화성시 봉담읍 동화리의 산토리니하우스1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가서상 건물은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있으며, 주거 부분에는 여러 임차인이 관련되어 있습니다.

소유자는 배우정이고, 2021년 9월 3일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 924,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류·압류가 등장했고, 주택임차권등기도 다수 이루어졌습니다. 기존 근저당권은 2026년 1월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

핵심은 말소기준 이후에 등기된 임차권이라도 실제 임대차관계와 배당순위까지 단순해지는 것은 아니라는 점입니다. 특히 확인된 임차보증금의 합계가 955,000,000원에 달하고, 일부 전입자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 현 단계에서는 유찰에 따른 가격 할인보다 권리·점유·배당 검증이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021.09.03 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원이며, 공동담보로 동화리 445-19번지 및 인접 토지 지분이 기재되어 있습니다.

근저당권 설정 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 주택임차권등기 역시 등기일 기준으로 모두 말소기준 이후에 이루어졌습니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 해서 실제 임차인의 대항력이나 배당상 권리까지 별도 판단 없이 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 등기 11건, 추가 전입자 5명

주택임차권등기자는 11명이고, 등기된 보증금은 합계 955,000,000원입니다. 별도로 보증금이 확인되지 않은 전입·점유 관계인이 5명 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.

따라서 조사상 명의자는 총 16명이지만, 추가 전입자 5명의 계약관계와 실제 점유 여부는 별도 검증이 필요합니다. 특히 보증금 미상 금액을 0원으로 간주하거나, 확인된 955,000,000원을 전체 보증금으로 확정해서는 안 됩니다.

주택임차권등기 11건

추가 전입·점유 관계인 5명

③ 가격 검토 — 49% 할인, 시세 우위는 미확인

감정가 2,208,484,290원에 비해 현재 최저매각가는 1,082,157,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰에 따른 할인폭은 크지만, 감정가 대비 할인율만으로 투자 가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.

이 물건은 1층 근린생활시설과 13가구의 주거 부분, 토지 및 도로 지분이 결합된 물건입니다. 따라서 단순한 아파트나 개별 다세대 세대의 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 임대료·공실·보증금 반환부담·건물 상태·토지 가치를 함께 검토해야 합니다.

회차별 가격 및 배당 시나리오

채권 미배당은 근저당권 및 가압류 채권을 대상으로 한 시뮬레이션 수치이며, 임차보증금 955,000,000원과 보증금 미상 전입자의 채권, 세금 및 최우선변제 가능액이 반영된 전체 미배당액은 아닙니다. 매수인 인수 0원 또한 동일한 조건부 추정입니다.

다음 회차에서 가격이 더 내려가더라도 채권자의 미배당액이 커지는 것이지, 그 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 별도로 인수해야 할 임차보증금이 존재한다면 실질취득금액은 낙찰가에 해당 인수액을 더해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,082,157,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 예시입니다. 실제 피담보채권액과 현재 채권자, 조세채권, 임차인 배당·최우선변제 및 배당순위는 확정되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 113,935,430원도 확정 배당금이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 상봉초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·소규모 공장 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.08.20 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·시스템에어컨·소방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 445-19번지 토지면적은 343.0㎡이며, 사다리형 평지·소로한면 접도 조건입니다. 토지이용상황은 주상용이고 공시지가는 981,500원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 포함된 매각이므로 현황과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 환금성. 단독 주거용 건물과 달리 근린생활시설 및 다수 임대가구가 결합되어 있어 매수 후 수익성·임대차 관리·건물 전체의 재매각 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 16명 명의별 원본 확인. 임차권등기자 11명과 추가 전입·점유 관계인 5명에 대해 계약서·점유 호실·주민등록 이력·배당요구 여부를 대조하세요. 단순 전입자가 실제 임차인인지도 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 5명. 서형봉·이정훈·김동훈·이동엽·조훈의 계약관계 및 보증금 규모를 확인하고, 미상 금액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 대항력·최우선변제. 박승현의 선행 점유 이력, 권영은의 주민등록 상태, 각 임차인의 확정일자와 보증금 요건을 확인해 법적 보호 범위를 검토하세요.
• 배당금 재계산. 현재 예상배당에 반영되지 않은 임차보증금·소액임차인 최우선변제·세금채권을 확인하여 실제 배당순서와 미배당액을 재산정하세요.
• 국세 압류. 동화성세무서장의 압류 관련 체납세목·법정기일·배당요구 및 우선순위를 확인하세요.
• 근저당 채권이전. 동수원신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 피담보채권액과 배당권자를 확인하세요.
• 이동엽 동일인 여부. 전입자 이동엽과 가압류 채권자 이동엽이 동일한지 확인하고, 채권 발생원인과 임대차의 실질을 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 이력과 경매 매각 후 의무의 처리, 기존 임대차계약의 관리 문제를 확인하세요.
• 건물·토지 현황. 제시외 건물, 도로 지분, 건물 각 호실의 실제 이용상태 및 관리·수선비 부담을 현장에서 확인하세요.
• 입찰가격 산정. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 임대수익·공실·보증금 반환관계·수선비와 실거래 비교를 반영하여 가격 상한을 정하세요.
• 명도 및 인수금. 매수 후 인도를 요구할 수 있는 대상과 각 점유자의 법적 지위를 구분하고, 인수해야 할 임대차가 있는지 별도로 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 서류, 건축물대장과 임대차 관련 원본을 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 955,000,000원의 임차보증금”

이 물건은 감정가 2,208,484,290원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 1,082,157,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인율은 크지만, 그 자체로 좋은 경매물건이라는 뜻은 아닙니다.

등기상 말소기준은 비교적 명확합니다. 그러나 주택임차권등기 11건, 확인된 보증금 955,000,000원, 보증금 미상 전입자 5명, 국세 압류, 민간임대주택 등록 이력이 겹쳐 있습니다. 특히 배당 시뮬레이션에는 다수 임차인의 보증금과 세금채권이 충분히 반영되지 않아 실제 배당 결과를 확정적으로 예측하기 어렵습니다.

주어진 전입일과 등기순위상 후순위인 임차인이 대부분이라는 점은 확인되지만, 일부 임차인의 선행 점유 이력과 미상 임대차, 최우선변제 가능성 등은 별도로 검증해야 합니다. 따라서 매수인 인수액 0원은 최종 확정이 아닌 조건부 추정이며, 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.

결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 임차인별 대항력·배당순위·세금채권과 실제 시장가치를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제로 얼마에 취득하고 어떤 권리와 점유관계를 정리해야 하는지 정확하게 확정하는 것입니다.