수원지방법원 2025타경56189. 오산시 오산동 오산운암2단지주공아파트 211동 10층 1001호, 전용 84.34㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김보성이며, 말소기준권리는 2018.12.20. 주식회사국민은행 근저당권 146,850,000원입니다. 같은 날 설정된 서천농업협동조합 근저당권 26,400,000원, 2022.02.11. 설정된 주식회사안전대부 근저당권 332,800,000원과 2025년 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
권리 구조가 단순하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 363,000,000원인 신건입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 337,750,000원, 최신 거래는 320,000,000원입니다. 제공된 최근 시세 기준으로 최저가가 평균의 107.5%이므로, 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 920-2 오산운암2단지주공아파트 211동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.34㎡ · 24층 중 10층 |
| 소유자 | 김보성 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 142,619,217원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.12.20. 국민은행 근저당권입니다. 서천농업협동조합 근저당권, 안전대부 근저당권, 현재의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 107.5%
주공2단지 동일 면적 84.34㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 337,750,000원이며, 최신 거래는 2026.08의 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.34㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 12 | 344,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 11 | 334,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 21 | 306,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 16 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 14 | 354,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 4 | 343,000,000원 |
| 평균 | 84.34㎡ | 12건 | 337,750,000원 |
실거래 범위는 306,000,000원~360,000,000원이고 최근 12개월 평균은 337,750,000원입니다. 신건 최저가 363,000,000원은 제공된 최근 시세 평균의 107.5%입니다. 또한 2026.08 최신 거래가 320,000,000원으로 확인되는 만큼, 현 회차를 최근 거래 대비 가격 메리트가 있는 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 146,850,000원 | 146,850,000원 |
| 2. 서천농업협동조합 근저당권 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 3. 안전대부 근저당권 | 332,800,000원 | 183,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 506,050,000원 중 예상 배당액은 357,118,000원이고, 미배당은 148,932,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 363,000,000원 | 357,118,000원 | 148,932,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 290,400,000원 | 285,534,400원 | 220,515,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 232,320,000원 | 228,267,520원 | 277,782,480원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리승계보다 입찰가격과 최근 실거래 대비 매력도를 바꾸는 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산종합운동장 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골조 경사지붕 24층 건물 중 10층이며, 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 주공2단지는 1,036세대이며 2000.11.18. 준공입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(운암구역)이며 공시지가는 1,634,000원/㎡입니다. 성장관리권역, 비행안전제3구역 등도 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 평균 337,750,000원의 107.5%입니다. 현 회차에서 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 면적 거래가 320,000,000원입니다. 입찰 전 추가 거래가 발생했는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시 재비교. 1회 유찰 시 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원으로 시나리오가 제시되어 있습니다. 회차가 바뀌면 당시 최신 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하고 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 점유·관리비 확인. 임차인은 없지만 실제 인도상태와 관리비 미납 여부는 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리보다 가격이 더 중요합니다. 말소기준인 2018.12.20. 국민은행 근저당권 이후의 담보권은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 363,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 337,750,000원의 107.5%이며, 최신 거래 320,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리 안전성은 양호하지만 가격 메리트는 부족입니다. 유찰이 발생한다면 그때의 최신 실거래와 새 최저가를 다시 맞대어 판단하는 것이 핵심입니다.
