수원지방법원 2025타경56212. 수원시 팔달구 화서동 ‘화서위브하늘채’ 109동 2층 203호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 25층 건물의 2층입니다. 사용승인일은 2009.05.25., 단지는 807세대, 비교 대상 면적은 84.9286㎡입니다. 현재 소유자는 곽정민이며, 2015.04.20. 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
권리의 기준점은 2022.01.12. 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 782,400,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 686,394,763원입니다. 이 근저당 이후 설정된 국·수원시·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 743 화서위브하늘채 109동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 면적 84.9286㎡ · 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 곽정민 (2015.04.20. 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 631,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 686,394,763원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.12. 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 · 채권최고액 782,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 삼성화재해상보험·유니온상호저축은행·현대해상화재보험·투게더대부· 모아저축은행·애큐온캐피탈 관련 근저당과 투게더대부 전세권 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.01.12. 오케이저축은행 근저당입니다. 이후의 2024년 국·수원시 압류, 2025.05.28. 임의경매개시결정, 2026.08.05. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만, 저층 거래를 같이 봐야 한다
화서위브하늘채 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 704,333,333원, 최저 거래는 605,000,000원, 최고 거래는 815,000,000원입니다. 현재 최저가 631,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 815,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 785,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 753,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 17 | 690,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 2 | 605,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 21 | 725,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 14 | 660,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 7 | 675,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 5 | 645,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 24 | 639,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡·84.96㎡ | 12건 | 704,333,333원 |
전체 표본 평균만 놓고 보면 현재 최저가 631,000,000원은 낮은 위치입니다. 다만 본건은 2층이고, 같은 면적대 2층의 2026.02. 실거래가 605,000,000원으로 확인됩니다. 즉 현재 최저가는 최근 평균보다 아래이지만, 실제 저층 거래 중에는 현재 최저가보다 낮은 사례도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “최근 평균 대비 할인”과 “저층 개별가격”을 동시에 봐야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 631,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,710,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 782,400,000원 | 622,290,000원 |
| 미배당 | - | 160,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,710,000원을 제외한 622,290,000원이 오케이저축은행에 배당되는 시나리오이며, 채권최고액 기준 미배당액은 160,110,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원제일중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 원거리에 지하철 1호선 화서역, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물, 사용승인일 2009.05.25. 기본 난방·위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지의 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,798,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·도시교통정비지역·도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 거래 표본. 화서위브하늘채는 807세대이며 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 저층 실거래 우선 확인. 최근 평균 704,333,333원보다 현재 최저가는 낮지만, 같은 2층 2026.02. 거래가 605,000,000원입니다. 평균가격만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 당해세 확인. 국·수원시 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 예상 배당에서 선순위 차감될 수 있으므로 세금 관련 매각서류를 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2022.01.12. 오케이저축은행 근저당을 기준으로 이후 압류·경매등기가 소멸하는 구조인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 회차 631,000,000원, 1회 유찰 시 504,800,000원, 2회 유찰 시 403,840,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분해 두는 편이 좋습니다.
- 관리비·현장상태. 실제 관리비 체납 여부와 2층 개별 호수의 내부 상태·향·소음 등은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “평균보다 낮다”와 “저층에서 싸다”는 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.12. 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면의 핵심 변수는 임대관계 미상과 당해세 가능성입니다.
가격은 한 단계 더 세밀하게 봐야 합니다. 현재 최저가 631,000,000원은 최근 12개월 평균 704,333,333원의 89.6%로 평균보다 낮지만, 본건과 같은 2층의 2026.02. 거래는 605,000,000원이었습니다. 따라서 “최근 평균보다 낮으니 싸다”가 아니라, “권리 인수는 없고 평균 대비 할인은 있으나 2층 개별가격 기준으로는 추가 검증이 필요하다”가 이 물건에 맞는 결론입니다.
