수원지방법원 2025타경56220. 화성시 영천동 동탄역 센테라아이티타워2 1층105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가의 이용상태는 공부상 근린생활시설이고 현장조사 당시에는 공실로 판단되었습니다. 소유자 김용회는 2024.04.18 거래가액 977,961,255원으로 소유권을 취득했고 같은 날 안산농업협동조합의 채권최고액 729,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 삼성카드 주식회사, 중소기업은행, 신용보증기금, 서울보증보험주식회사, 서울강동농업협동조합, 한국무역보험공사, 농업협동조합중앙회, 경기신용보증재단 등의 가압류가 연이어 등기됐지만 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 따라서 매각으로 소멸하고, 배당을 다 받지 못하는 채권액이 크더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56220 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 1층105호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 636-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현장조사시 공실로 판단 |
| 건물 | 라멘조 평지붕 13층 건물 내 1층105호 · 사용승인일 2020.10.28 |
| 소유자 | 김용회 · 2024.04.18 매매 · 거래가액 977,961,255원 |
| 감정가 / 최저가 | 927,000,000원 / 927,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 631,950,410원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 가압류는 소멸
임차인 없음. 감정평가에서는 현장조사 당시 현황 공실로 판단했고 임대는 미상으로 기재되어 있습니다. 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2024.04.18 설정된 안산농업협동조합 근저당권이며, 뒤이어 등기된 가압류와 2025.05.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 927,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 927,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 741,600,000원, 2회 유찰 시 593,280,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 여부를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 927,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,670,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 729,600,000원 | 729,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,301,754원 | 9,301,754원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 257,915,279원 | 176,428,246원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 79,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 62,942,230원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울강동농업협동조합 | 49,822,214원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국무역보험공사 | 136,875,060원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,236,710원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 26,184,658원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 104,767,038원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 286,628,949원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 경기신용보증재단 | 206,729,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 2,480,203,621원, 채권자 배당액은 915,330,000원, 미배당액은 1,564,873,621원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다원중학교 서측 인근으로 상업시설·업무시설·지식산업센터·아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현장조사 당시 공실로 판단됐고, 임대는 미상입니다.
- 건물. 라멘조 평지붕 13층 건물 내 1층105호이며 사용승인일은 2020.10.28입니다. 급배수·위생·승강기·주차장·소방·시스템에어컨 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 50미터, 남측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 2,782.8㎡이며 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.04.18 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 공실·임대상태 확인. 감정평가 당시 공실로 판단됐지만 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 현장 점유와 실제 사용자를 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 927,000,000원이 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 927,000,000원, 1회 유찰 시 741,600,000원, 2회 유찰 시 593,280,000원 시나리오를 실제 임대수익·공실비용과 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2024.04.18 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리 안전성과 가격 경쟁력은 별개입니다. 현재는 신건 927,000,000원이고 실거래 시세 자료가 없으며, 공부상 근린생활시설·현황 공실 판단·임대미상이라는 특성이 있습니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만, 가격은 유사 매매·임대 시세 확인 후 판단입니다.
