수원지방법원 2025타경56256. 용인시 기흥구 공세동 한얼빌리지B동 전용 37.17㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이며, 2021.03.05 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 등기상 후순위 권리보다 채하은의 대항력 있는 임차권입니다. 채하은은 2021.02.10 확정일자를 받고 2021.03.04 전입·점유를 시작했으며 보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준은 2022.04.04 안산세무서장의 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다.
그대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 남는 구조를 경계해야 합니다. 실제 회차 계산에서도 1회 유찰 시 32,505,600원, 2회 유찰 시 62,164,480원의 인수액이 산출됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.10 제출한 확약은 바로 이 부분을 바꿉니다. 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 본 분석에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 476-141 한얼빌리지비동주건축물제1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 한일로17번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.17㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 등 · 4층 건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.05 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
2020.02.10 설정된 신한은행 근저당권 116,400,000원은 2021.03.05 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.04 국 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 용인시 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 채하은은 2021.03.04 전입·점유로 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채하은 전유부분 전부 | 2021.03.04 | 2021.02.10 | 180,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 배당요구 | HUG 양수 2026.06.10 확약 |
채하은의 임대차계약일은 2021.02.09, 확정일자는 2021.02.10, 전입·점유는 2021.03.04이고 임차권등기는 2023.03.14 이뤄졌습니다. 보증금은 180,000,000원이며 우선변제권을 행사합니다. 주택도시보증공사는 채하은으로부터 보증금 채권을 양수한 주체로 확인되며, 이를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 188,000,000원은 103.9%
한얼빌리지B동은 8세대 규모이고, 전용 37.17㎡ 비교 거래는 2022.01 2층 181,000,000원 1건입니다. 평균·최고·최저 거래가가 모두 181,000,000원으로 동일하며, 현재 최저매각가 188,000,000원은 이 기준의 103.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 37.17㎡ | 2 | 181,000,000원 |
따라서 신건에서 188,000,000원을 기준으로는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2022.01이라 현재 환금가를 정밀하게 보여주는 표본으로 보기에는 제한적입니다. 권리 위험이 확약으로 줄었다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다는, 다세대·8세대·거래 1건이라는 환금성 조건까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 채하은 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 4,568,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 위 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 별도로 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 숫자는 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 원래 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 188,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 150,400,000원 | 32,505,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 120,320,000원 | 62,164,480원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인조정경기장 북동측 인근이며, 부근은 소규모 공동주택 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 3층 302호이며, 급·배수·위생·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 용도·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형) 등에 해당하며, 공시지가는 851,600원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한얼빌리지B동은 8세대이며 확인되는 전용 37.17㎡ 거래는 1건이어서 가격 판단 시 거래 표본이 얇습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 말소 협조 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 자체를 놓치지 말 것. 채하은은 전입 2021.03.04로 말소기준 2022.04.04보다 앞선 대항력 임차인입니다. 인수 0원* 판단은 확약이 있기 때문에 가능한 결론입니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건이 있고 당해세라면 배당 순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 188,000,000원은 비교 실거래 181,000,000원의 103.9%입니다. 현재 가격만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 비교 거래가 1건이므로 인근 다세대 매매·전세 수요와 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.06.10 확약서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 낮췄고, 남은 숙제는 가격이다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 실제로 유찰되면 원래 계산상 미배당 인수액이 32,505,600원, 62,164,480원으로 커집니다. 하지만 2026.06.10 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 해당 임차인 인수 위험은 실질적으로 0원*으로 정리됩니다.
반대로 가격은 아직 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 188,000,000원은 비교 실거래 181,000,000원의 103.9%이고, 거래 표본도 2022.01 한 건뿐입니다. 다세대 8세대라는 환금성 조건까지 감안하면 “인수 0원 = 가격도 매력적”이라는 결론은 성립하지 않습니다. 현재 회차에서는 확약의 법적·실무적 이행 가능성을 확인하는 것과 함께, 188,000,000원이라는 가격이 실제 매도 가능한 수준인지 검증하는 것이 핵심입니다.
* 2026.06.10 주택도시보증공사가 제출한 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 회차 계산상 인수액은 현재 0원, 1회 유찰 시 32,505,600원, 2회 유찰 시 62,164,480원입니다.
