수원지방법원 2025타경56275. 수원 권선구 세류동 라온빌 4층 402호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 권대현은 주민등록일자 2020.10.30, 점유개시일자 2020.11.02, 확정일자 2020.10.20이고, 2024.01.23 임차보증금 210,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2025.06.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차의 최저매각가는 227,000,000원입니다. 이 가격을 매각가로 가정한 배당에서는 집행비용 3,978,000원 다음으로 권대현에게 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에 13,022,000원이 배당됩니다. 따라서 신건에서는 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 유찰로 매각가가 보증금보다 낮아지는 순간, 낮아진 낙찰가만큼 보증금 미배당액이 늘어나는 구조가 시작됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-27 라온빌 4층 402호 · 정조로398번길 11-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 7층 내 4층 |
| 사용승인 | 2019.08.14 |
| 소유자 | 문성화 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,218,652원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.06.02 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.01.23 을구 1번 주택임차권은 매각만으로 당연히 정리되는 후순위 권리가 아닙니다. 실제 임차인은 권대현 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재되어 있으므로 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 권대현 건물의 전부 | 주민등록 2020.10.30 점유개시 2020.11.02 확정일자 2020.10.20 계약 2020.08.22(1차), 2021.01.24(2차) | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 배당요구 2024.01.23 |
② 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 0원 | 227,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 31,742,400원 | 213,342,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 67,553,920원 | 212,833,920원 |
숫자가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 1회 유찰되면 표면 최저가는 181,600,000원까지 내려가지만, 미배당 보증금 31,742,400원을 인수하면 실질취득은 213,342,400원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 145,280,000원까지 내려가지만 인수액이 67,553,920원으로 커져 실질취득은 212,833,920원입니다.
실거래 비교 자료가 제시되지 않아 이 실질취득가가 주변 거래가격보다 낮은지 높은지는 여기서 단정할 수 없습니다. 따라서 “유찰됐으니 싸다”는 평가도 할 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 반드시 최저가가 아니라 낙찰가+인수액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 권대현 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 226,218,652원 | 13,022,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 227,000,000원 가정에서는 권대현 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 213,196,652원이며, 매수인 인수액과는 구별됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 세류역 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 세류역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2019.08.14입니다. 승강기·CCTV·난방·급배수·가스설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 계산. 응찰가를 정할 때는 최저매각가가 아니라 해당 가격에서 발생할 임차보증금 미배당액을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 신건과 유찰 회차를 구분. 신건 227,000,000원에서는 인수 0원이지만, 1회 유찰 181,600,000원에서는 31,742,400원, 2회 유찰 145,280,000원에서는 67,553,920원의 인수가 예상됩니다.
- 임차권등기 확인. 권대현의 주민등록 2020.10.30, 점유개시 2020.11.02, 확정일자 2020.10.20, 임차권등기 2024.01.23과 매각물건명세서의 인수 문구를 원문 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.13 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 3,978,000원과 임차인 우선변제 등을 전제로 한 시나리오이므로 실제 배당기준과 차이가 생길 수 있습니다.
- 실거래 별도 대조. 실질취득가 227,000,000원 또는 유찰 후 약 213,000,000원 수준이 주변 도시형생활주택 거래가격과 비교해 적정한지는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “보증금”을 봐야 한다
이 물건은 신건에서는 임차권 때문에 추가로 떠안을 돈이 없습니다. 매각가 227,000,000원 가정에서 권대현의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 그러나 한 번만 유찰돼도 성격이 달라집니다. 최저가는 181,600,000원으로 내려가지만 31,742,400원을 인수해 실질취득은 213,342,400원, 두 번 유찰되면 최저가는 145,280,000원이지만 67,553,920원을 인수해 실질취득은 212,833,920원입니다.
따라서 이 사건에서 “얼마나 유찰됐는가”는 곧 “얼마나 싸졌는가”를 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 210,000,000원 보증금이 사실상 가격 하한을 만드는 구조이기 때문입니다. 현재 회차는 인수 0원이지만 감정가 227,000,000원의 가격 적정성을 따로 검증해야 하고, 유찰 이후에는 반드시 최저가+미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 권리분석의 결론은 신건 인수는 0원, 유찰 후에는 인수형으로 전환입니다.
