수원지방법원 2025타경56327. 화성시 안녕동 ‘안녕동우방아이유쉘’ 108동 301호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 371,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이서진이며 2018.03.05. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 247,250,000원입니다. 현재 경매개시결정 채권자는 주식회사 한강자산관리대부, 청구액은 271,312,329원입니다.
이 사건은 단순히 “임차인 없음·인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 2024.11.21. 건물 전부에 대해 주식회사한샘파이낸셜대부 명의의 전세권이 설정됐고 전세금은 5,000,000원, 존속기간은 2024.11.21.부터 2026.11.20.까지입니다. 계산된 말소기준일 2025.06.09.보다 앞선 권리라 권리내역상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 다만 예상배당은 이 전세권에 5,000,000원을 전액 배당해 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 전세권이 실제 배당으로 해소되는지를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56327 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 안녕동 223 안녕동우방아이유쉘 108동 3층301호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 지상19층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이서진 · 2018.03.05. 소유권이전 · 거래가액 247,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 271,312,329원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.23. |
① 권리 흐름 — 전세권 500만원이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 별도의 임차보증금이나 확정일자 자료가 확인되지 않은 만큼 임차인의 대항력을 임의로 인정할 사정은 없지만, 현장 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘신건 3.71억’
현재 감정가와 최저매각가는 모두 371,000,000원입니다. 동일 단지 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 12개월 평균은 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격 메리트는 별도의 실거래 원본 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 전세권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 371,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 296,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 237,440,000원 | 0원 |
단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%로 집계돼 있습니다. 다만 낙찰가 자료와 동일 평형 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 수치만으로 신건 가격의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사한샘파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 신청채권자 · 주식회사 한강자산관리대부 | 271,312,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 360,006,000원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 5,994,000원과 전세권 5,000,000원을 배당하고 소유자에게 360,006,000원이 남는 것으로 계산돼 있습니다. 동시에 신청채권자의 청구액 271,312,329원에 대한 배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 이 부분은 경매 신청채권과 담보권의 실제 배당순위를 입찰 전 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 안녕동 소재 안녕초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상19층 건물 내 3층 301호이며 위생·급배수·난방·전기· 승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 단지. 안녕동우방아이유쉘은 796세대, 2017.10.13. 준공 단지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(안녕지구), 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,515,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 배당 여부. 2024.11.21. 설정된 전세금 5,000,000원 전세권이 실제로 전액 배당되어 소멸하는지 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 구조. 청구액 271,312,329원인 신청채권자의 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 근저당권 이전·질권·배당순위를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 평형 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 최저가 371,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 실거래를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 여부를 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 전세권의 실제 소멸 여부
이 물건은 확인된 임차인이 없고 예상배당상 전세권 5,000,000원도 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 등기상 전세권은 계산된 말소기준일보다 앞서 있고 권리내역에는 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 여기에 신청채권자 청구액 271,312,329원의 예상배당이 0원으로 계산된 점까지 있어, 권리 원본 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
가격도 현재로서는 공격적으로 평가할 근거가 없습니다. 신건 최저가는 371,000,000원이지만 동일 평형 실거래 비교값이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 전세권 배당·소멸 확인이 먼저, 가격 판단은 실거래 확인 이후라는 순서가 적절합니다.
