수원지방법원 2025타경56355. 화성시 능동 에스원스마트빌 11층 1111호 아파트입니다. 현 소유자는 한승우로, 2023년 1월 10일 매매를 원인으로 2023년 1월 16일 소유권을 이전받았고 거래가액은 59,000,000원입니다. 그런데 이 사건은 일반적인 근저당 소멸형과 구조가 다릅니다. 2024년 7월 5일 등기된 홍진영의 주택임차권이 2025년 6월 12일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 인수됩니다.
홍진영은 임대차계약일 2021년 8월 5일, 확정일자 2021년 8월 6일, 점유개시일 2021년 8월 28일, 주민등록일 2021년 8월 30일이며 보증금은 65,000,000원입니다. 배당요구도 했고 우선변제권이 있지만, 현재 매각가 55,000,000원으로는 집행비용을 제외한 전액을 보증금에 배당해도 부족합니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 11층 1111호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄원천로 350 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 11층 1111호 |
| 소유자 | 한승우 (2023.01.16. 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍진영 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 임차권
말소기준은 2025년 6월 12일 강제경매개시결정입니다. 그런데 홍진영의 주택임차권등기는 2024년 7월 5일로 그보다 앞서며, 전입과 확정일자는 더 이른 2021년입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남는 권리입니다. 반면 2025년 11월 26일 화성시 압류와 2025년 12월 8일 국 압류는 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍진영 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2021.08.30 | 2021.08.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
홍진영은 2024년 7월 5일 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 동시에 이 사건의 신청채권자도 홍진영으로 표시되어 있습니다. 따라서 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계는 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 최저매각가만 비교하면 안 됩니다. 현재 최저가는 55,000,000원이지만 임차보증금은 65,000,000원으로 더 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 실질취득 부담은 보증금 65,000,000원 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 11,390,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 22,192,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 30,833,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 임차인 홍진영 보증금 | 65,000,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍진영 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,390,000원을 제외한 53,610,000원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정되며, 보증금 부족분 11,390,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 11층 1111호이며 위생·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 38m, 북서측 약 20m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 3,424,000원/㎡입니다.
- 규모. 에스원스마트빌은 126세대이며 사용승인일은 2012.09.26입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 + 인수액으로 판단. 신건 최저가 55,000,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 65,000,000원을 함께 보세요.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수 22,192,000원, 2회 유찰 시 30,833,600원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 2024.07.05. 임차권등기와 임대차계약일·전입·확정일자·점유개시일을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 홍진영이 신청채권자로도 기재되어 있으므로 관계 및 채권의 성격을 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실질취득 부담이 적정한지 판단하려면 입찰 전 동일 건물·유사 면적의 최신 거래가격을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 부담은 따라 내려가지 않는다”
이 사건의 승부처는 명확합니다. 홍진영의 보증금 65,000,000원은 현재 최저매각가 55,000,000원보다 크고, 대항력이 있어 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액은 11,390,000원이며 1회 유찰 시 22,192,000원, 2회 유찰 시 30,833,600원으로 커집니다. 결국 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
후순위 화성시·국 압류가 소멸한다는 점보다 중요한 것은 이 선순위 임차권입니다. 이 물건은 ‘55,000,000원짜리 신건’이 아니라 대항력 있는 65,000,000원 보증금을 기준으로 판단해야 하는 인수형 경매입니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.