수원지방법원 2025타경56368. 화성시 안녕동 이노스빌과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 관리실·계단실, 2~4층 주거용 다가구주택, 옥탑 501호 및 계단실입니다. 현재 소유자는 황주연이며, 최초 소유권보존 당시 황주연·곽성배가 각 2분의 1 지분을 보유했고 2022.03.23 재산분할을 원인으로 곽성배 지분이 황주연에게 이전됐습니다.
권리분석의 출발점은 2014.01.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권 468,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 전영숙 전세권과 여러 임차권등기, 태평건설 가압류, 강제·임의경매개시결정, 동화성세무서 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유자의 대항력·명도 문제는 별개이므로 점유관계를 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점구 안녕동 35-2, 35-3, 35-79 이노스빌 · 경기도 화성시 병점구 용주로64번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 관리실·계단실, 2~4층 주거용 다가구주택, 옥탑 501호 및 계단실 |
| 토지 | 대 · 428㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 810,100원/㎡ |
| 소유자 | 황주연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,603,625,150원 / 1,603,625,150원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현규 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2014.01.29 신한은행 근저당권입니다. 2021.12.22 전영숙 전세권 150,000,000원과 2023년 이후 등기된 임차권들은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 태평건설 가압류 20,000,000원, 김현규 강제경매개시결정, 신한은행 임의경매개시결정, 동화성세무서 압류 역시 후순위로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력/우선변제/승계 점검
| 성명 | 전입·점유 기준일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대복 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최정자 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김경원 | 2025.03.05 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신대호 | 2018.03.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이수진 | 2024.12.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김유진 | 2023.08.29 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정윤호 | 2024.01.02 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 류승민 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 곽태림 | 2025.06.17 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| JIN YIEN | 2020.06.08 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| CUI GUISHU | 2023.02.21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| AN HAISHAN | 2024.12.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| LI SUHUA | 2020.03.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| JIN GUANG | 2020.03.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 황정빈 | 2021.12.17 | 80,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김현규 | 2022.05.20 | 110,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 문애란 | 2017.11.08 | 80,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김창훈 | 2015.10.05 | 150,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 배강문 | 2023.01.06 | 120,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 송철근 | 2019.04.02 | 200,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 2023.01.06 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 손영원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 전영숙 | 2024.01.02 | 전세권 150,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 대항력은 말소기준일과 확인되는 전입·점유일을 비교해 정리했고, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않는 손영원은 ‘대항력 있음’이 아니라 가능·미상으로 표시했습니다.
③ 가격·회차 판단 — 실거래 가점 없이 권리와 배당여력으로 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,603,625,150원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일·유사 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 메리트 가점 대신 점유관계·배당안정성·향후 유찰회차를 중심으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,603,625,150원 | 858,000,000원 | 0원 | 727,188,898원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,282,900,120원 | 858,000,000원 | 0원 | 409,671,119원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,026,320,096원 | 858,000,000원 | 0원 | 155,656,895원 |
배당 시나리오상 2회 유찰까지도 채권 합계 858,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 이 계산은 확인된 배당 항목을 기준으로 한 것이므로, 손영원처럼 보증금과 대항력 여부가 미상인 점유자 문제까지 소멸됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,603,625,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,436,252원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 전세권 · 전영숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 태평건설 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김현규 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사신한은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 727,188,898원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정된 18,436,252원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안녕초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물. 1층은 관리실·계단실, 2~4층은 주거용 다가구주택, 옥탑은 501호 및 계단실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 428㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손영원 점유관계 최우선 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 점유호수, 계약서, 전입세대열람, 확정일자 자료를 대조해야 합니다.
- 김현규 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 이름입니다. 실제 임대차 및 보증금 지급자료, 채권관계를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도비용 반영. 등기권리가 소멸하더라도 실제 점유자별 인도·명도 일정은 별도 문제입니다.
- 전영숙 전세권 확인. 을구 2번 전세권 150,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조이나 배당표에는 150,000,000원이 반영돼 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표의 잔여 727,188,898원은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 안녕동 35-2, 35-3, 35-79 및 이노스빌의 매각목적물을 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 또는 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 점유 리스크까지 자동으로 사라지는 것은 아니다”
이 사건의 장점은 말소기준이 2014.01.29 신한은행 근저당으로 명확하고, 이후 전세권·임차권·가압류·경매개시·압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 현재 배당 시나리오에서도 2회 유찰까지 채권 미배당은 0원으로 계산됩니다.
반면 물건은 다수 세대가 사용하는 주거용 다가구 형태이고 점유·임차 신고가 많습니다. 특히 손영원은 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 김현규 역시 임차권자와 신청채권자가 동일한 이름으로 나타나 관계 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “등기권리는 비교적 정리됐지만 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 신건 최저가가 싸다는 근거도 없으므로, 입찰의 승부처는 할인율보다 미상 임차관계 해소와 현장 시세 검증입니다.
