수원지방법원 2025타경56394. 용인시 처인구 모현읍 동림리의 어반하임 102동 3층 301호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이재원이고, 2021.07.09 소유권 이전과 함께 안양원예농업협동조합의 채권최고액 228,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 농협은행 주식회사 가압류 14,028,134원, 한국주택금융공사 가압류 126,253,207원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기부만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 과거 강구수산업협동조합·신한은행·광장주류판매주식회사 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.07.09 안양원예농업협동조합 근저당입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현장과 원본 서류를 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 18-7 어반하임 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 72.17㎡ · 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 내 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이재원 · 2021.06.25 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 191,672,617원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.07.09 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 농협은행 주식회사와 한국주택금융공사의 가압류, 2025.06.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높다
어반하임 102동 전용 72.17㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.06 거래가 280,000,000원, 2022.10 거래가 260,000,000원이며 전체 평균은 270,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.10의 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 72.17㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.06 | 72.17㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | 72.17㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 값을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 값은 260,000,000원이고 최저가 324,000,000원은 그 금액의 124.6%입니다. 전체 거래 평균 270,000,000원과 비교해도 최저가는 120.0%입니다. 게다가 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -7.1%로 나타납니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,028,134원 | 14,028,134원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 126,253,207원 | 76,635,866원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 368,281,341원 가운데 채권자 예상배당액은 318,664,000원이며, 미배당액은 49,617,341원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 49,617,341원 |
| 1회 유찰 시 | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 113,510,141원 |
| 2회 유찰 시 | 207,360,000원 | 203,656,960원 | 164,624,381원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 259,200,000원, 2회 유찰 시 207,360,000원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동림2리마을회관 북서측에 위치하며, 주위는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 4미터 내외 도로와 접하고 인접도로 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 773,700원/㎡이며 토지면적은 394.0㎡입니다.
- 규모·거래. 어반하임 102동은 총 8세대이고 사용승인일은 2017.05.12입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 신건 324,000,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원의 124.6%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -7.1%로 제시돼 있으므로 과거 평균 270,000,000원만 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래가 2건뿐이고 최신 거래는 2022.10입니다. 환금성과 현재 시세 확인을 보수적으로 접근해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 재확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.07.09 안양원예농업협동조합 근저당이 실제 말소기준권리인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 최종 대조하세요.
- 배당 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리보다 가격을 더 경계해야 하는 신건”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.07.09 안양원예농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원의 124.6%이고, 최신 거래 역시 260,000,000원입니다. 거래 추세도 -7.1%입니다.
현재 회차에서 중요한 것은 ‘권리가 깨끗하니 바로 들어갈 수 있느냐’가 아니라 324,000,000원이라는 가격을 감수할 이유가 있느냐입니다. 1회 유찰 시 259,200,000원, 2회 유찰 시 207,360,000원이라는 시나리오가 별도로 제시돼 있는 만큼, 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
