수원지방법원 2025타경56407. 화성시 능동 서동탄역파크자이 104동 14층 1401호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유해정이고, 말소기준권리는 2018.04.24. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 248,600,000원입니다. 이후 우리은행 추가 근저당, 에이블대부 근저당·전세권, 우리금융캐피탈 가압류, 국 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리소멸 판정과 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 임대관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 별도의 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정 현장조사에서는 관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했다고 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 신고가 없다”는 점과 “현장 임대관계가 완전히 확인됐다”는 점은 구분해서 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56407 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1282 서동탄역파크자이 104동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실2·알파룸 등 · 20층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 유해정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 634,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 152,810,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2018.01.30 |
| 단지 규모 | 982세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 주요 권리 소멸
말소기준은 2018.04.24. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2020년 우리은행 추가 근저당, 2023년 에이블대부 근저당과 전세권, 우리금융캐피탈 가압류, 2024년 국 압류, 2025년 에이블대부의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 주요 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.01.27. 페퍼저축은행 근저당권은 2023.09.26. 해지 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 634,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
다만 이 사건과 직접 비교할 동일 평형 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하거나 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 응찰 전 동일 면적대 최근 거래와 층·향·내부 상태를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 634,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,740,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 248,600,000원 | 248,600,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 3. 에이블대부주식회사 근저당 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 4. 에이블대부주식회사 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 | 25,766,429원 | 25,766,429원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,393,571원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 560,866,429원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 64,393,571원이 계산됩니다. 집행비용 8,740,000원이 별도 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 634,000,000원 | 560,866,429원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 507,200,000원 | 499,728,000원 | 61,138,429원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 405,760,000원 | 399,302,400원 | 161,564,029원 | 0원 |
현재 회차에서는 전체 배당대상 채권이 충족됩니다. 1회 유찰 시에는 61,138,429원, 2회 유찰 시에는 161,564,029원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 푸른초등학교 서측 인근이며, 대규모 아파트단지·각급 학교·근린생활시설·다세대주택·공원 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 단지 앞에 노선버스정류장과 간선도로가 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.01.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층이며, 엘리베이터·지역난방·소방설비·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 폭 약 20m, 동측 폭 약 12m 도로 등에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(능동지구)이며, 비행안전제2구역·성장관리권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가 2,381,000원/㎡입니다.
- 단지. 서동탄역파크자이 982세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 634,000,000원의 적정성을 판단하려면 동일 면적대 최근 거래를 반드시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 현장조사 당시 관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2024.12.23. 국 압류가 있으므로 실제 배당 단계의 조세채권과 당해세 여부를 원문에서 확인하세요.
- 전세권 확인. 2023.09.26. 에이블대부주식회사 명의 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정돼 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 507,200,000원, 2회 유찰 405,760,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건의 강점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고 예상 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 매각가 634,000,000원에서는 배당대상 채권도 전액 충족되는 계산입니다. 다만 현장 임대관계가 완전히 확인되지 않았고, 무엇보다 동일 평형 최근 실거래 비교값이 없어 현재 신건 가격이 시장 대비 유리하다고 말할 근거는 부족합니다.
권리는 합격권, 가격은 확인 후 판단. 이 사건은 “인수 0원”만 보고 바로 응찰하기보다는, 동일 면적대 최근 거래를 확인한 뒤 634,000,000원의 적정성을 검증하는 것이 핵심입니다.
