수원지방법원 2025타경56438. 원천동 에이스스마트윙영통지식산업센터 제1동 13층 1324호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 정재학이고, 권리분석의 기준점은 2021.12.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권 160,800,000원입니다. 2025.06.16 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 국민은행을 양도인으로 표시해 임의경매개시결정을 받았고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 쪽도 구조가 복잡하지 않습니다. 현황조사에서 확인된 천영대의 전입일은 2023.03.10으로 말소기준일인 2021.12.02보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금 5,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56438 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 246 에이스스마트윙영통지식산업센터 1동 13층1324호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 삼성로 253 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 13층 1324호 · 사용승인일 2021.10.28. |
| 소유자 | 정재학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 143,909,402원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.12.02 정재학 앞으로 소유권이 이전되면서 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 1번 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025.06.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천영대 | 에으스스마트윙 영통 지식산업센터 1동 1324호 34.8300㎡ | 2023.03.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
천영대의 전입신고일 2023.03.10은 말소기준권리 설정일 2021.12.02보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준으로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 대항력이 없는 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,810,000원 |
현재 회차 185,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 160,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 20,810,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
현재 회차에서는 채권 미배당이 0원이지만, 1회 유찰로 매각가가 148,000,000원이 되면 미배당은 15,672,000원, 2회 유찰로 118,400,000원이 되면 44,857,600원으로 커집니다. 그러나 이 부족액이 대항력 없는 임차보증금처럼 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원일초등학교 남측 인근으로, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설 등으로 이루어져 있고 남서측에 대규모 공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 주변 간선도로망이 정비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 남서측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 4,555.0㎡입니다. 공시지가는 2,476,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·시가지경관지구(일반)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.10.28.이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 185,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 천영대가 현황조사상 1324호를 점유하고 있으므로 실제 사용상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 보증금 5,000,000원·월세 500,000원, 전입일 2023.03.10으로 조사됐으며 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 지식산업센터 이용조건. 감정평가상 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 입주·사용 계획과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 유보
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2021.12.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 천영대는 2023.03.10 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리분석 측면에서는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가와 신건 최저가가 185,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건은 ‘인수 위험이 낮다’는 판단과 ‘현재 가격이 싸다’는 판단을 분리해야 하는 사건입니다. 권리는 확인됐지만, 응찰가격은 지식산업센터의 실제 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
