수원지방법원 2025타경56455. 병점역서영더엘3차 1층104호로, 사건의 용도 표기는 대지이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 가격시점 현재는 공실로 조사됐습니다. 소유자 이상범은 2024.11.12. 매매를 원인으로 2024.12.06. 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,134,660,000원입니다. 같은 날 파주농업협동조합이 채권최고액 825,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매에서의 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리 뒤에는 농협은행 주식회사, 기술보증기금, 파주농업협동조합, 삼성카드 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정, 화성시 압류가 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 화성시 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 당해세 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56455 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 892-6 병점역서영더엘3차 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 병점노을3로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 가격시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 제1층 제104호 |
| 소유자 | 이상범 · 2024.11.12. 매매 · 거래가액 1,134,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,104,000,000원 / 1,104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주농업협동조합 / 702,335,848원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2024.06.13. 아너스개발주식회사 명의로 소유권보존 후 같은 날 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 2024.12.06. 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소된 뒤 이상범 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 파주농업협동조합 근저당권 825,600,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.03. 농협은행 주식회사 가압류 15,366,792원, 2025.04.10. 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 2025.05.29. 파주농업협동조합 가압류 11,801,805원, 2025.06.17. 임의경매개시결정, 2025.08.05. 삼성카드 주식회사 가압류 8,352,865원, 2026.06.30. 화성시 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 1,104,000,000원, 비교 근거는 보수적으로
현재 회차는 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,104,000,000원입니다. 소유자의 2024.11.12. 거래가액은 1,134,660,000원이지만, 한 건의 과거 취득가격만으로 현재의 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.
따라서 이 사건은 권리가 소멸형이라는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수 없습니다. 감정가 100%의 신건이라는 점을 그대로 받아들이기보다, 근린생활시설의 실제 임대수요·공실기간·병점역 인근 상권과 동일 또는 유사 점포의 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 쪽이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,440,000원 |
| 1. 근저당 · 파주농업협동조합 | 825,600,000원 | 825,600,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,366,792원 | 15,366,792원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 파주농업협동조합 | 11,801,805원 | 11,801,805원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,352,865원 | 8,352,865원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,438,538원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 961,121,462원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 129,438,538원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오를 보면 현재 회차 매각가 1,104,000,000원에서는 미배당이 없지만, 1회 유찰 시 매각가 883,200,000원에서 채권자 미배당이 89,153,462원, 2회 유찰 시 매각가 706,560,000원에서 264,027,062원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동 새봄초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·주거용 오피스텔·음식점·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 병점역(1호선)이 위치합니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선, 북측 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도시개발구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 토지면적 958.0㎡, 공시지가 2,035,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으며, 가격시점 현재 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 시점에는 공실이지만 임대사항은 이해관계인 부재로 미상으로 조사됐습니다. 매각 직전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 화성시 압류 확인. 2026.06.30. 화성시 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있지만 실제 조세채권의 배당순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 근린생활시설 수익성. 현재 공실 상태이므로 임대료·관리비·공실기간·업종 제한과 실제 임차수요를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,104,000,000원을 현재 시세로 그대로 받아들이지 말고 병점역 인근 유사 근린생활시설 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 매각기일 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.06. 파주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 물건은 가격시점 현재 공실인 근린생활시설이고, 현재 회차가 감정가 1,104,000,000원 그대로 시작하는 신건입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 접근 가능하지만, 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 공실 점포의 임대수익과 병점역 인근 상권의 실제 거래·임대 수준을 확인하지 않은 상태에서 감정가만 보고 응찰가를 정하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
