수원지방법원 2025타경56465. 용인시 처인구 모현읍 왕산리 484-41의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2~3층은 주택으로 이용 중이며 토지면적은 196.0㎡입니다. 말소기준권리는 2018.03.28 접수된 성남농업협동조합의 채권최고액 240,500,000원 근저당권입니다. 2021년 이후 남아 있는 가압류와 2025.06.17 임의경매개시결정, 2026.03.30 김경태의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 김창선·ZINA SUKHBAATAR·주식회사 정인종합건설(박미영)· 김경태는 확인된 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 박미영은 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다. 배당표상 인수 0원이라는 숫자와 별개로, 이 한 명의 미상 상태를 해소해야 권리분석이 닫힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56465 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 484-41 · 경기도 용인시 처인구 모현읍 외대로26번길 15-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~3층 주택 |
| 토지 | 196.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 외벽 석재붙임 마감 등 · 새시창호 등 |
| 소유자 | 주식회사정인종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 772,585,600원 / 772,585,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남농업협동조합 / 188,167,083원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.03.28 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 남아 있는 김일석·주식회사 보광이엔지·태광석건 주식회사·김창선·백상열·유윤주·김응식의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 김경태의 임차권등기도 2026.03.30 접수된 후순위 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유자 — 4명은 후순위, 1명은 판정 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창선 | 302호 | 2022.01.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZINA SUKHBAATAR | 미상 | 2025.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 정인종합건설(박미영) | 1층 196.0000㎡ | 2020.05.08 | 미상 | 140,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경태 | 별지기재 건물 2층 90.74㎡ 중 | 2020.02.28 | 2020.02.03 | 70,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미영 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김경태는 임대차계약일 2020.02.01, 확정일자 2020.02.03, 전입·점유개시일 2020.02.28, 보증금 70,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤지만, 전입 시점이 2018.03.28 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 주식회사 정인종합건설(박미영) 역시 2020.05.08 전입으로 후순위입니다.
③ 가격 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 772,585,600원인 신건입니다. 별도의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 가격이 시장가보다 저렴한지, 비싼지에 대한 가격 메리트 판단은 하지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 별도 인수가 확정되지 않는다는 전제에서는 실질취득액도 현재 회차 매각가와 같은 772,585,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 772,585,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,125,856원 |
| 2. 근저당 · 성남농업협동조합 | 240,500,000원 | 240,500,000원 |
| 3. 가압류 · 김일석 | 104,257,500원 | 104,257,500원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 보광이엔지 | 90,100,000원 | 90,100,000원 |
| 5. 가압류 · 태광석건 주식회사 | 20,900,000원 | 20,900,000원 |
| 6. 가압류 · 김창선 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 7. 가압류 · 백상열 | 36,200,000원 | 36,200,000원 |
| 8. 가압류 · 유윤주 | 13,750,000원 | 13,750,000원 |
| 9. 가압류 · 김응식 | 10,670,000원 | 10,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 174,082,244원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구합계 588,377,500원이 모두 배당되고, 소유자 교부액 174,082,244원이 남으며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 772,585,600원 | 588,377,500원 | 0원 | 174,082,244원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 618,068,480원 | 588,377,500원 | 0원 | 21,110,295원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 494,454,784원 | 487,110,236원 | 101,267,264원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당재원이 줄어 채권자 미배당액이 101,267,264원 발생합니다. 다만 이 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산초등학교 동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설인 주식회사 정인종합건설, 2~3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 196.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 811,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박미영의 전입일 확인. 현재 전입일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금과 점유개시 시점까지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김창선 관계 확인. 302호 점유자이면서 가압류 채권자로 등기돼 있어 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 1층 용도 대조. 등기사항전부증명서상 단독주택 표기와 건축물대장·현황의 근린생활시설 표기가 다릅니다.
- 김경태 임차권 확인. 보증금 70,000,000원, 전입 2020.02.28, 확정일자 2020.02.03의 후순위 임차권으로 등기돼 있습니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 772,585,600원과 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 수 없습니다.
- 유찰 시 배당 변화. 2회 유찰 시 채권자 미배당액 101,267,264원이 발생하는 시나리오를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 후순위, 임차관계는 아직 미완성”
이 사건의 등기 권리 흐름 자체는 명확합니다. 2018.03.28 성남농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 남은 가압류·경매개시결정·김경태 임차권은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.
그러나 점유관계까지 합치면 결론이 한 단계 달라집니다. 5명의 점유·임차 관련자 중 박미영은 전입일과 보증금이 미상이어서 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 게다가 1층은 등기상 단독주택 표기와 실제 근린생활시설 이용 사이에 확인할 지점도 있습니다. 실거래 시세자료도 없어 신건 772,585,600원이 가격상 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
