수원지방법원 2025타경56465. 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 484-41 가동과 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 1층은 근린생활시설, 2~3층은 주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 196.0㎡이고, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

권리분석의 출발점은 2018년 성남농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 김일석, 주식회사 보광이엔지, 태광석건 주식회사 등 다수 채권자의 가압류가 이어졌고, 현재 사건은 성남농업협동조합의 임의경매로 진행되고 있습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부와 별개로 실제 점유자들의 임대차 관계를 확인해야 하며, 특히 전입일이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 인수 위험을 단정적으로 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인 문제를 분리해서 본다

말소기준권리는 2018년 3월 28일 설정된 성남농업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 240,500,000원입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸은 점유자의 실제 임대차 관계, 명도 문제, 보증금 회수 여부를 대신 판단해 주지는 않습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 미상 임대차를 0원으로 단정하지 말 것

조사상 임차인·점유 신고는 5건입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류된 사례는 없습니다. 다만 모든 신고가 독립된 정상 임대차라는 뜻은 아니며, 일부는 보증금·확정일자·점유관계 확인이 필요합니다. 말소기준권리보다 전입이 늦은 것으로 확인된 점유자는 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 전입일 자체가 미상인 박미영에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

김창선은 등기상 가압류 채권자와 이름이 일치하고, 박미영은 등기상 채무자와 이름이 일치한다는 점에서 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있습니다. 이는 의심 사유일 뿐, 임대차가 허위라고 확정하는 근거는 아닙니다. 계약서, 실제 점유, 보증금 지급 증빙, 주민등록 전입내역 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 378,567,000원으로 감정가 772,585,600원의 약 49.0%입니다. 이는 감정가를 기준으로 한 가격 비율이며, 실제 거래시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 동일 용도·인근 물건의 비교 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 낙찰 후 매각차익을 기대할 수 있는지는 판단을 유보해야 합니다.

추가 유찰 시 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 현재 매각 결과나 확정된 차기 최저가가 아니라, 제공된 회차별 산정 시나리오입니다.

유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당 추정액은 커집니다. 미배당 채권이 증가한다는 사실만으로 그 금액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 매수인 부담은 말소기준권리, 실제 임대차의 대항력 및 별도 인수 권리 여부를 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 378,567,000원 가정)

현재 최저가를 가정한 배당 산정입니다. 집행비용 추정액 6,099,938원을 먼저 반영하고, 근저당권과 김일석의 가압류가 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 주식회사 보광이엔지에는 일부만 배당되며, 이후 채권자들에게는 배당액이 없는 것으로 산정되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 왕산초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 1층은 근린생활시설로 이용 중이고, 2~3층은 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 대지 196.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 도로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 811,400원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 매각물건명세서 비고에는 1층이 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 항목의 공부와의 차이 없음이라는 기재와 함께 원본 서류를 대조해 용도 및 적법성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설이 결합된 이용 형태이므로 주거용 단일 물건과 동일한 기준으로 수요를 가정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않은 상태에서는 예상 매각가나 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박미영 임대차 확인. 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 대항력 가능성을 배제할 수 없는 상태에서는 매수인 인수액 0원을 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
• 김창선·박미영 관계 확인. 김창선은 등기상 가압류 채권자와 이름이 일치하고, 박미영은 등기상 채무자와 이름이 일치합니다. 이름이 일치한다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정하지 말고 계약서와 보증금 지급 내역을 확인하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 김경태는 확정일자와 배당요구가 확인되며, 박미영도 배당요구가 확인됩니다. 배당요구 사실만으로 우선변제 순위나 최우선변제 요건이 모두 충족되는 것은 아니므로 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 근저당권 채권액 대조. 사건 청구액 188,167,083원과 근저당 채권최고액 240,500,000원을 혼동하지 마세요. 근저당권 이전 내역을 포함해 실제 채권자와 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각 대상인 건물과 토지의 범위, 등기부·일반건축물대장·감정평가서·매각물건명세서의 기재를 서로 대조하세요.
• 용도 및 규제 확인. 1층의 등기상 용도와 건축물대장·현황상 이용 용도가 다르게 기재되어 있으므로 건축물대장, 실제 이용상태 및 필요한 인허가 사항을 확인하세요. 토지이용계획상 제한도 함께 검토해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최저가 378,567,000원은 감정가 대비 49.0%일 뿐, 시세 대비 할인율이 아닙니다. 유사 물건의 실거래와 예상 명도비용, 수선비, 임대차 관련 비용을 검토한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 명도와 실제 인수비용. 조사상 임차·점유 신고가 5건이므로 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합산해 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 일반건축물대장과 배당 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”

이 물건은 감정가 772,585,600원에서 최저매각가 378,567,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 다수 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 사실은 확인되지 않았으며, 채권자 미배당 추정액도 215,910,438원에 이릅니다.

가장 중요한 변수는 미상 임대차와 실제 점유입니다. 특히 박미영의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 이 부분이 해소되지 않은 상태에서 배당표상 인수액 0원만 믿고 입찰하면, 실질취득비용과 명도 위험을 잘못 계산할 수 있습니다. 여기에 1층 용도 표기의 차이와 근저당권 채권액 확인 문제도 남아 있습니다.

결론은 가격보다 확인이 먼저라는 것입니다. 비교 실거래로 가격을 검증하고, 임차인별 대항력·우선변제 여부를 확인하며, 건물의 실제 용도와 일괄매각 범위를 원본 서류로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 타당합니다.