수원지방법원 2025타경56466. 등기상 대상은 경기도 수원시 장안구 송죽동 65 영광아파트 상가동 1층 103호이며, 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가 현황에서는 103호와 104호가 호별 구분과 벽체 없이 하나의 음식점 영업장으로 이용되고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.07.05. 설정된 주식회사골든블루의 근저당권 70,000,000원이며, 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 권리분석은 근저당만 보고 끝나지 않습니다. 임차인 이명자의 전입일은 2020.03.27.로 말소기준권리인 2023.07.05.보다 빠르고, 매각물건명세서 기준 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 배당 시나리오에 반영되어 있어, 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송죽동 65 영광아파트 상가동 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 호별구분 없이 일단의 영업장(음식점)으로 이용 중 |
| 소유자 | 이재성 · 2008.06.03. 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.07.05. 근저당권 · 주식회사골든블루 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 청구액 | 57,489,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부에는 과거 가압류·압류·근저당·경매 기록이 다수 존재하지만 상당수는 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준은 2023.07.05. 주식회사골든블루 근저당권입니다. 이후 2025.06.18. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이명자는 이 기준보다 앞선 2020.03.27. 전입이므로 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이명자 | 영광아파트 상가동 103동 21.0000㎡ | 2020.03.27 | 10,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 승계 |
이명자는 2025.07.03. 배당요구를 했지만 확정일자가 없고, 배당 시나리오에는 대항력 有 · 우선변제권 無로 반영되어 있습니다. 따라서 매각대금에서 임차보증금 배당은 0원이고, 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘인수액’을 더한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다·비싸다를 단정할 수 없습니다. 다만 응찰가를 검토할 때에는 법원 최저가만 볼 것이 아니라, 매수인 인수액 10,000,000원을 반드시 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 93,000,000원 | 10,000,000원 | 103,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 74,400,000원 | 10,000,000원 | 84,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 59,520,000원 | 10,000,000원 | 69,520,000원 | 11,951,360원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 인수 · 임차인 이명자 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골든블루 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,926,000원 |
현재 회차 93,000,000원 가정에서는 집행비용 2,074,000원과 근저당 70,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 20,926,000원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 배당액 0원으로 매수인이 승계합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 경기과학고교 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 103호·104호는 호별구분 없이 일단의 음식점 영업장으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층이며 외벽은 외장타일붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부인테리어, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 소로와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접합니다. 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 포함. 신건 최저가 93,000,000원만 보지 말고 임차보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 103,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 명도. 이명자는 대항력이 있는 임차인으로 조사되어 있습니다. 보증금 승계와 점유 이전·명도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제. 확정일자는 확인되지 않고 배당 시나리오에서는 우선변제권 없음으로 반영되어 보증금 전액 인수 구조입니다.
- 호별 독립성. 103호·104호의 현재 벽체 구분이 없으므로 실제 복원 범위와 칸막이 재료비·인건비를 현장 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에는 목록1·2 일괄매각으로 기재되어 있으므로 매각 대상 전체와 각 전유부분의 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 실질취득액이 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “9,300만원 낙찰”이 아니라 “1억300만원 취득”으로 본다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 법원의 현재 최저매각가는 93,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차인 이명자의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 현 회차에서 판단해야 할 숫자는 93,000,000원이 아니라 103,000,000원입니다.
여기에 현재 103호·104호가 하나의 음식점처럼 사용되면서 구분벽이 사라져 있고, 복원에는 비용이 들 것으로 감정평가서가 보고하고 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 대항력 임차인 인수와 구분건물 복원비용을 먼저 반영한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
