수원지방법원 2025타경56488. 수원시 권선구 호매실동 신미주아파트 6층 603호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층으로, 현재 이용상태는 아파트입니다. 소유자는 한정혜이며 2020.02.19 매매를 원인으로 2020.03.31 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.
이 사건의 매수인 관점 핵심은 임차인과 인수권리입니다. 임효성의 전입일은 2022.06.13으로, 제시된 말소기준 근저당권 2020.09.21보다 뒤입니다. 따라서 현재 정리상 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아, 임차관계 자체는 명세서 원문을 한 번 더 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 452 신미주아파트 6층 603호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 금호로 14-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 한정혜 (2020.03.31 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 120,720,242원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입은 말소기준 이후
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임효성 | 2022.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 임효성의 전입신고는 2022.06.13이고, 제시된 말소기준일 2020.09.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 분석되어 있으며, 현재 배당 계산에서도 낙찰자의 보증금 승계액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 실질취득은 현재 228,000,000원
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 228,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 228,000,000원입니다. 동일 물건의 최신 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로, 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 21,135,262원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 66,096,862원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 102,066,142원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 21,135,262원에서 66,096,862원, 102,066,142원으로 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 채권자의 미회수와 매수인의 권리 인수가 별개의 문제라는 점을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,992,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 을구 13번 근저당 · 한정창 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 89,077,500원 | 77,608,000원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 2,469,812원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 하나카드 | 7,195,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 청구 총액 245,143,262원 중 채권자 예상배당은 224,008,000원, 미배당은 21,135,262원입니다. 집행비용은 3,992,000원으로 계산돼 매각대금 228,000,000원이 모두 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호매실중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층 603호이며, 급·배수·위생·난방·도시가스·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단지의 부정형 완경사 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 대조. 2020.03.31 근저당 및 2024.10.10 한국자산관리공사 이전과 제시된 2020.09.21 말소기준의 관계를 확인하세요.
- 임차인 확인. 임효성의 전입은 2022.06.13으로 말소기준 후이지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상이므로 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 배당표 대조. 현재 배당 계산은 한국자산관리공사의 신청채권 120,720,242원이 별도 배당되지 않는 형태이므로 실제 배당요구·채권관계를 원문으로 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가와 실질취득은 모두 228,000,000원입니다. 실거래 비교 수치 없이 감정가만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원이며 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 같은 말이 아니다
현재 계산만 놓고 보면 매수인 부담은 단순합니다. 임효성의 전입은 제시된 말소기준 이후이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건 최저가 228,000,000원에 낙찰될 경우 계산상 실질취득액 역시 228,000,000원입니다.
다만 이 사건은 등기 순위의 원문 대조가 중요합니다. 2020.03.31 설정된 삼성화재해상보험 근저당과 2024.10.10 한국자산관리공사로의 이전이 존재하고, 현재 신청채권자도 한국자산관리공사입니다. 반면 제시된 말소기준과 배당 계산은 2020.09.21 페퍼저축은행 근저당을 중심으로 구성돼 있습니다. 임차인 자체의 대항력 결론은 어느 날짜를 기준으로 해도 전입일이 더 늦지만, 실제 말소기준과 배당순위는 입찰 전 반드시 원문 확인이 필요합니다. 가격 측면에서는 실거래 비교 없이 신건 228,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없으므로, 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 판단 보류, 등기·배당 원문 대조 필수로 정리하는 것이 적절합니다.
