수원지방법원 2025타경56498. 용인시 수지구 죽전동 더프라임 비동 4층 401호, 도시형생활주택-다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김인성과 이지안이 각 14분의 7 지분을 보유하고 있습니다. 근저당이나 압류 등은 확인되지 않고, 본건 강제경매개시결정이 2025.06.19 접수됐습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부상의 담보권이 아니라 박제희의 점유·전입과 임차보증금입니다.
박제희는 2023.01.27 전입했고 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로 확인됩니다. 동시에 강제경매 신청채권자도 박제희이며 청구액은 202,000,000원입니다. 자료에는 동일인이 권리자와 임차인으로 등장해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 주의사항이 붙어 있습니다. 하지만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이 관계를 임의로 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 임대차계약과 보증금 원액, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56498 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1 더프라임 비동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 현암로63번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-다세대주택 |
| 전용면적 | 35.422㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김인성 14분의 7 · 이지안 14분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박제희 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차관계가 핵심
등기부에는 과거 신탁과 신탁말소, 공유지분 이전이 이어지고 현재는 김인성과 이지안이 각 14분의 7을 소유합니다. 2022.11.28에는 민간임대주택등기가 기재됐고, 2025.06.19 박제희의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 자료상 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부와 임차관계는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 대항력 가능·보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박제희 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 잔액 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 표면가는 최근 시세 아래
더프라임은 24세대, 2016.10.28 준공입니다. 비교 면적은 35.422㎡이고, 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 4건 평균은 220,750,000원입니다. 현재 최저가 197,000,000원은 이 평균의 89.2%입니다. 최신 거래는 2026.05의 212,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 11.8% 높게 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.42㎡ | 3 | 212,000,000원 |
| 2026.03 | 37.95㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 37.95㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 35.42㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2024.07 | 35.42㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2023.08 | 37.95㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 220,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 박제희 | 202,000,000원 | 193,442,000원 |
| 미배당 | - | 8,558,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 202,000,000원 중 193,442,000원이 배당되고 8,558,000원이 미배당됩니다. 다만 박제희의 임차보증금 액수 자체가 확인되지 않았으므로, 이 미배당액을 곧바로 매수인 인수액이나 임차보증금 잔액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 197,000,000원 | 193,442,000원 | 8,558,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 47,406,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 78,485,120원 |
유찰되면 표면 낙찰가는 내려가지만 신청채권자의 미배당은 커집니다. 박제희의 채권과 임차보증금의 법적 관계 및 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 특히 매각물건명세서가 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 경고하고 있으므로, 유찰 회차가 늘수록 임차보증금 확인의 중요성도 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽전초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하며 주거지로서의 제반 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 남측 및 북측 간선도로변까지 도보 약 15~20분이 소요돼 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 897.0㎡, 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 박제희의 실제 임차보증금, 계약기간, 임대인, 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
- 신청채권과 보증금 관계. 신청채권자 박제희의 청구액 202,000,000원과 임차보증금이 동일한 채권인지 별개의 채권인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.28 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 박제희가 현황조사와 매각물건명세서상 점유자로 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 조건을 사전에 검토해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 220,750,000원과 최신 거래 212,000,000원은 참고자료일 뿐, 실제 응찰 상한은 확인된 인수액을 더한 실질취득가 기준으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “89.2%라는 숫자보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건의 표면 가격은 분명 눈에 들어옵니다. 신건 최저가 197,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 220,750,000원의 89.2%이고, 최신 거래도 212,000,000원입니다. 그러나 경매에서는 낙찰가가 곧 취득가가 아닐 수 있습니다. 박제희가 2023.01.27 전입한 점유자이면서 신청채권자이고, 매각물건명세서가 미배당 임차보증금의 매수인 인수를 경고하고 있습니다. 보증금이 미상인 지금은 실질취득가도 미상입니다. 가격은 관심 대상, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 박제희의 실제 임대차와 보증금 잔액을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
