수원지방법원 2025타경56531. 용인시 수지구 신봉동 포에테빌레 102동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 이어진 조현미의 임차권과 2023년 국민건강보험공단 압류의 선후관계입니다. 조현미는 2021.02.15 주민등록, 2021.02.05 확정일자를 갖추고 보증금 320,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2023.08.24이므로 임차권이 더 빠르고, 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 양도인 조현미와 관련하여 2026.04.22 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 조현미 임차권에 대해서는 유찰로 배당 부족액이 생기더라도 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 조현미 관련 임차권에 한정되므로, 현장에서 별도의 임차관계가 확인된다면 그 권리는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 455-4 포에테빌레 102동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 지상4층 건물 중 1층 102호 |
| 대상 면적 | 57.77㎡ |
| 사용승인 | 2019.09.23 · 포에테빌레 16세대 |
| 소유자 | 서정원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
등기부의 과거 해운대신용협동조합 근저당권 130,000,000원은 2021.02.17 말소됐고, 2019년 신탁도 같은 날 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 2022.03.04 홍영자의 가처분 역시 2024.05.23 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.24 국민건강보험공단 압류이며, 2024.05.02 가처분과 2025.06.20 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 조현미 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2021.02.15 / 2021.02.05 배당요구 2023.02.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 거래의 146.7%
포에테빌레는 16세대, 2019.09.23 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 57.77㎡이고, 확인된 최근 거래는 54.34㎡ 2026.01 3층 240,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 240,000,000원, 최신 거래도 240,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.34㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약을 반영한 실질취득액은 352,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원과 비교하면 146.7%입니다. 최근 거래보다 112,000,000원 높은 수준이므로, 전체 평균이나 감정가만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 최근 12개월 거래가 1건이라는 점까지 고려하면 현재 가격에서 공격적으로 ‘저평가’ 또는 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 임차인 조현미 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 26,272,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 조현미 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 26,272,000원이 배당되어 293,728,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수는 현재 회차에서도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 352,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,600,000원 | 43,142,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,280,000원 | 98,673,920원 | 0원 |
확약이 없다는 룰만 적용하면 유찰 시 임차보증금 미배당분에 따른 인수액이 43,142,400원·98,673,920원으로 계산되지만, 조현미 관련 임차권에는 2026.04.22 확약이 있어 본 리포트의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 포에테빌레는 16세대입니다. 사용승인일은 2019.09.23입니다.
- 입지. 신봉터널 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다. 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수, LPG 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 998.0㎡, 지목 대, 완경사의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 943,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역·중점경관관리구역과 관련되며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 확인된 최근 거래는 2026.01의 1건으로 거래표본이 적습니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 높은 만큼 매각가격 결정에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상이 조현미 관련 임차권과 일치하는지 원본을 대조하세요.
- 확약 밖 권리 분리. 확약은 조현미 관련 임차권에만 적용됩니다. 현장 확인에서 별도 점유자나 임차관계가 드러나면 그 권리는 별도 분석해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 352,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 146.7%입니다. 신건 가격을 ‘저가’로 보지 마세요.
- 유찰 시에도 인수와 가격을 분리. 룰상 인수액은 1회 유찰 시 43,142,400원, 2회 유찰 시 98,673,920원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 반면 매각가격 자체의 시세 경쟁력은 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제의 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 해소”가 곧 “가격 매력”은 아니다
이 사건의 권리분석은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 조현미의 보증금 320,000,000원 임차권은 말소기준인 2023.08.24 압류보다 앞서 원래는 매수인에게 부담이 될 수 있는 대항력 있는 권리입니다. 그러나 2026.04.22 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약정돼 실질 인수는 0원으로 봅니다.
둘째, 권리 위험이 해소돼도 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 352,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 146.7%입니다. 현재 신건에서 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 최근 거래표본도 1건뿐인 소규모 다세대주택이라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 인수액이 아니라 실제 낙찰가가 최근 거래 수준에 얼마나 접근하느냐입니다.
