수원지방법원 2025타경56595. 권선동 수원아이파크시티4단지 403동 2층 204호 아파트입니다. 소유자는 안광철·윤연숙 각 2분의 1 공유지분으로, 2016.07.06 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 592,015,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐으며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 중소기업은행·에스비아이저축은행 근저당과 세금 압류, 가압류, 복수의 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 등기상 권리를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 채권관계가 단순하지 않습니다. 신건 매각가 880,000,000원을 모두 배당해도 채권자 미배당이 252,105,090원 남고, 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당순서를 앞당겨 후순위 채권자의 실제 배당액을 더 줄일 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1357 수원아이파크시티4단지 403동 2층204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 동수원로145번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 13층 건 내 제2층 제204호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 안광철 2분의 1 · 윤연숙 2분의 1 |
| 취득 | 2016.07.06 소유권이전 · 거래가액 592,015,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 880,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 135,335,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.07.06 을구 1번 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 504,000,000원이고, 2020.03.10 변경계약으로 채권최고액 438,900,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 120,000,000원·55,523,880원, 에스비아이저축은행 근저당 159,600,000원과 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 880,000,000원, 유찰할수록 미배당 확대
현재 회차는 감정가의 100%인 880,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 704,000,000원, 2회 유찰 시에는 563,200,000원입니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 880,000,000원 | 868,800,000원 | 252,105,090원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 704,000,000원 | 694,560,000원 | 426,345,090원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 563,200,000원 | 555,168,000원 | 565,737,090원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자 관련 배당액이 159,600,000원으로 표시되어 청구액 135,335,886원을 충족하지만, 1회 유찰 시 배당액은 15,036,120원으로 줄고 2회 유찰 시에는 0원이 됩니다. 유찰은 매수인 인수액을 늘리지는 않지만 채권자 측 미회수액을 크게 확대시키는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 880,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,200,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 55,523,880원 | 55,523,880원 |
| 4. 에스비아이저축은행 근저당 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 101,781,210원 | 29,676,120원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,120,905,090원 중 채권자 배당액은 868,800,000원, 미배당은 252,105,090원입니다. 집행비용 11,200,000원을 포함하면 매각대금 880,000,000원이 모두 소진됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순위와 각 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곡정초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건 내 2층 204호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 도시가스, 지역난방, 공동현관보안, 승강기, 주차장, 소화전설비를 구비하고 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 각각 폭 약 30미터 및 20미터 포장도로와 접하고, 동측은 완충녹지를 통한 35미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(권선지구)이며, 학교 교육환경 보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.07.06 국민은행 근저당이 기준이며 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부로 최종 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당을 정확히 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서의 최종 기재를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 880,000,000원입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하지 말고 별도로 적정가격을 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 704,000,000원, 2회 유찰 시 563,200,000원이며 각 회차 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 판단
이 사건의 권리구조는 기준이 분명합니다. 2016.07.06 국민은행 근저당 이후 설정된 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 배당 측면에서는 신건 880,000,000원에서도 252,105,090원의 미배당이 생기며 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부도 확인해야 합니다.
따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 세금·점유 확인과 가격 검증이 남아 있는 신건입니다. 임차인 신고내역이 없다는 점은 긍정적이지만 임대관계 미상 기재가 있으므로 현장 점유를 생략해서는 안 됩니다. 신건 최저가 880,000,000원의 가격 적정성은 권리분석과 분리해 판단하는 것이 안전합니다.
