수원지방법원 2025타경56645. 용인 수지구 상현동 광교상떼빌파크뷰 4811동 7층 704호, 전용면적 비교대상 164.2368㎡ 아파트입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 977,000,000원인 신건입니다. 말소기준권리는 2022.06.15 설정된 묵동신용협동조합 근저당권 240,000,000원이며, 그 뒤의 SBI저축은행 근저당, 장익성 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 따로 봐야 합니다. 동일 면적 최근 거래 12건의 전체 평균은 914,000,000원, 최근 12개월 평균은 918,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균 대비 106.4%로 평균보다 높습니다. 반면 최신 2026.07 거래는 1,080,000,000원이고 최근 거래 추세는 +5.5%여서 시장이 하락 추세인 물건은 아닙니다. 따라서 “시세보다 싸다”보다는 최근 평균에는 비싸고, 최신 고가 거래보다는 낮은 가격대로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56645 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 866 광교상떼빌파크뷰 4811동 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 19층 중 7층 |
| 소유자 | 장영수 |
| 감정가 / 최저가 | 977,000,000원 / 977,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 101,554,546원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제로 매수인 실질취득가가 올라가는 구조가 아닙니다. 배당 계산상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 말소기준인 묵동신용협동조합 근저당 이후 SBI저축은행과 장익성의 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균에는 높고, 최신 거래에는 낮다
광교상떼빌파크뷰는 968세대, 사용승인일은 2002.12.16입니다. 비교 면적은 164.24㎡로 일치하며, 제공된 최근 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 164.24㎡ | 7 | 1,080,000,000원 |
| 2026.06 | 164.24㎡ | 12 | 925,000,000원 |
| 2026.04 | 164.24㎡ | 1 | 760,000,000원 |
| 2026.03 | 164.24㎡ | 16 | 1,095,000,000원 |
| 2026.03 | 164.24㎡ | 6 | 920,000,000원 |
| 2026.02 | 164.24㎡ | 18 | 980,000,000원 |
| 2026.01 | 164.24㎡ | 4 | 900,000,000원 |
| 2025.10 | 164.24㎡ | 18 | 875,000,000원 |
| 2025.09 | 164.24㎡ | 8 | 870,000,000원 |
| 2025.09 | 164.24㎡ | 18 | 848,000,000원 |
| 2025.09 | 164.24㎡ | 18 | 845,000,000원 |
| 2025.06 | 164.24㎡ | 12 | 870,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 164.24㎡ | 11건 | 918,000,000원 |
최근 거래 최저는 760,000,000원, 최고는 1,095,000,000원이며 전체 평균은 914,000,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 918,000,000원을 우선하는 것이 안전합니다. 현재 최저가 977,000,000원은 최근 평균 대비 106.4%입니다. 다만 최신 거래가 1,080,000,000원이고 최근과 과거의 거래 추세가 +5.5%이므로, 최근 시장 자체는 상승 방향으로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 977,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,170,000원 |
| 1. 근저당 · 묵동신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장익성 | 62,500,000원 | 62,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 542,330,000원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 422,500,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 542,330,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 신분당선 상현역과 버스정류장이 위치해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 건물 19층 중 7층 704호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,978,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당 동 1층 면적이 등기사항전부증명서 796.82㎡와 집합건축물대장 표제부 796.85㎡로 서로 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 비교. 현재 최저가 977,000,000원은 최근12개월 평균 918,000,000원의 106.4%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 동일 면적 7층 거래는 1,080,000,000원입니다. 본건도 7층이므로 개별 상태 차이를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 781,600,000원, 2회 유찰 시 625,280,000원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부·점유 확인. 임대내역은 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태와 실제 사용관계를 매각 전 확인해야 합니다.
- 공부 차이 확인. 해당 동 1층 면적의 등기부와 집합건축물대장 차이가 있으므로 원본 공부를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 평균 이상”
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 권리 측면은 비교적 단순합니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 977,000,000원은 최근 12개월 평균 918,000,000원의 106.4%입니다. 최근 거래 추세는 +5.5%이고 최신 거래가 1,080,000,000원까지 올라온 점은 확인되지만, 평균 기준으로 현재 회차가 할인된 가격은 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 개별 상태와 최신 거래를 대조해 보수적으로 결정할 구간입니다.
