수원지방법원 2025타경56680. 경기도 화성시 영천동 강산프라자 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가서도 건물 내 301호를 대상으로 설명하고 있어 실제 매각 대상과 대지권의 범위를 확인해야 합니다.
가격만 보면 큰 폭의 유찰이 눈에 띕니다. 감정가 1,160,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 568,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 다수의 점유·임차 신고가 존재하고, 매각으로 소멸하지 않을 가능성이 있는 보증금이 계산되어 있습니다. 따라서 최저매각가와 실제 취득에 필요한 금액을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 675-4 강산프라자 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로29길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 이용 중 (사건 용도 표기: 대지) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 3층 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 조종철 (2023.06.12 소유권이전 · 거래가액 1,150,000,000원) |
| 감정가 | 1,160,000,000원 |
| 최저매각가 | 568,400,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 832,859,033원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 판단부터 확인해야 한다
권리분석에서 우선 확인할 것은 말소기준권리입니다. 현재 산정된 말소기준은 2024.11.22 송파농업협동조합 가압류이며, 청구금액은 100,000,000원입니다. 이 판단에 따르면 그 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 2023.06.12 설정된 중구농업협동조합 근저당권이 채권최고액 936,000,000원으로 기록되어 있으며, 2025.04.16 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 있습니다. 기존 근저당권 자체에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 이후 권리이전 기록 및 임의경매 신청과의 관계가 명확하지 않습니다. 또한 2024년 가압류는 말소기준으로 산정되면서 동시에 말소기준 이후 소멸권리로도 분류되어 있어 판단이 서로 맞지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 추산 62,000,000원
성명이 기재된 점유·임차 신고는 10건이며, 성명이 특정되지 않은 점포 신고도 1건 있습니다. 이 가운데 임차보증금이 기재된 일부 신고는 2024.11.22 가압류보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 다만 각 임대차의 실제 점유와 대항력 성립 여부, 확정일자 및 우선변제권은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리 검토 |
|---|---|---|---|---|
| 편미영 301호 297.6600㎡ |
2022.03.17 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 인수 가능 우선변제 미확인 배당요구 신고 |
| 이찬희 301호 일부(13호) 39.6696㎡ |
2022.03.28 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 인수 가능 우선변제 미확인 |
| 주식회사 조은컴퍼니스(조종철) 301호 297.6600㎡ |
2023.10.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 우선변제 미확인 |
| 전명희 301호 일부(10호) 19.8000㎡ |
2024.04.15 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 인수 가능 우선변제 미확인 |
| 우상훈 301-7호 13.2000㎡ |
2024.06.05 | 500,000원 | 500,000원 | 대항력 인수 가능 우선변제 미확인 |
| HUANG HUYI 301호 17.5000㎡ |
2024.08.19 | 500,000원 | 500,000원 | 대항력 인수 가능 우선변제 미확인 |
| 서지현 301호 13.2200㎡ |
2024.12.02 | 1,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 표시 우선변제 미확인 |
| 이태곤 301호 일부(9호) 297.6600㎡ |
2025.02.01 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 표시 우선변제 미확인 |
| 정수연 301호 일부(16호) 13.0000㎡ |
2025.02.12 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 표시 우선변제 미확인 |
| 유병묵 301호 일부(14호) 13.2232㎡ |
2025.02.14 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 표시 우선변제 미확인 |
| 점포(성명 미기재) 주거 이용 표시 |
미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 인수 여부 미상 |
대항력 배지는 2024.11.22를 기준으로 한 조사상 선후관계와 인수 가능성을 표시한 것입니다. 대항력·우선변제의 법적 확정판단이 아니며, 2023년 근저당권의 효력 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 성명 미기재 점포는 별도 임차인인지 확인되지 않아 실제 임차인 수에 단정적으로 합산하지 않았습니다.
③ 매수인 인수금액 — 보증금별로 분리 검토
| 인수 가능 임차인 | 보증금 | 추산상 처리 |
|---|---|---|
| 편미영 | 50,000,000원 | 인수 추산 |
| 이찬희 | 10,000,000원 | 인수 추산 |
| 우상훈 | 500,000원 | 인수 추산 |
| 전명희 | 1,000,000원 | 인수 추산 |
| HUANG HUYI | 500,000원 | 인수 추산 |
| 합계 | 62,000,000원 | 현재 배당 가정상 인수 추산액 |
| 주식회사 조은컴퍼니스(조종철) | 미상 | 추가 확인 |
| 성명 미기재 점포 | 미상 | 추가 확인 |
④ 가격 비교 — 49% 할인처럼 보이는 숫자의 한계
최저매각가는 감정가의 49%인 568,400,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 점유관계 및 매도 가능성이 가격에 영향을 미치므로 감정가만으로 저렴함을 판단하기 어렵습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,160,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 568,400,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 보증금 인수 추산 | 62,000,000원 | 다섯 임차인 전액 인수 가정 |
| 실질취득 추산 | 630,400,000원+ | 추가 미상 보증금·취득 부대비용 제외 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 397,880,000원 | 감정가 34.3% |
| 3회 유찰 시 실질취득 추산 | 459,880,000원+ | 인수 추산액 62,000,000원 유지 가정 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 278,516,000원 | 감정가 24.01% |
| 4회 유찰 시 실질취득 추산 | 340,516,000원+ | 인수 추산액 62,000,000원 유지 가정 |
위의 실질취득 추산액은 낙찰가와 인수 가정액을 합산한 수치입니다. 매각가격 하락에 따라 실제 미배당 보증금이 달라질 수 있으며, 말소기준권리와 임차인의 우선변제권이 확정되지 않았으므로 각 회차의 인수액이 반드시 일정하다는 의미는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 568,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,084,000원 |
| 1. 가압류 · 송파농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 832,859,033원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 460,316,000원 |
위 표는 현재 배당 추산 결과의 금액을 표시한 것이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·임차인 우선배당은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 추산액 62,000,000원은 배당액에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 영천초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 3층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화설비, 승강기 및 지하주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 15미터 내외의 공도를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 914.8㎡, 개별공시지가는 3,508,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 301호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 상대보호구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등의 지정 내용이 있습니다. 근린생활시설의 실제 세부 용도와 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 임대구획과 실제 이용 형태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설로 이용되고 있으며, 다수의 임차·점유 신고가 존재합니다. 실거래와 공실·임대수익 확인 없이는 매도 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2023년 중구농업협동조합 근저당권 936,000,000원의 말소 여부와 2025년 농업협동조합자산관리회사 권리이전·경매신청의 관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 편미영·이찬희 등 선행 신고자의 실제 점유, 계약서, 대항력 및 우선변제권을 개별 검토해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 주식회사 조은컴퍼니스(조종철)의 임대차 관계와 보증금, 성명 미기재 점포의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 편미영의 배당요구일은 2025.09.09입니다. 배당요구의 적법성 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 임차 공간 중복 검토. 301호 전체 또는 297.6600㎡로 기재된 복수 점유 신고가 있습니다. 실제 구획, 점유 범위 및 동일 공간의 중복 신고 여부를 현장과 계약서로 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권자에게 0원 배당하면서 소유자에게 460,316,000원이 남는 현재 계산 결과는 그대로 적용하기 어렵습니다. 근저당권과 조세채권을 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 시세·수익성 검토. 주변 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 실제 임대료 수취 여부, 공실과 관리비를 확인하고 실질취득금액을 기준으로 평가해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차인별 명도 협의 가능성과 소송 위험, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 사건 용도 대지와 집합건물·근린생활시설 표시의 관계를 확인하고, 매각 대상 전유부분과 대지권의 범위를 대조해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 인수 위험의 확정
화성 강산프라자 301호는 감정가 1,160,000,000원에서 최저매각가 568,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 가격이 크게 내려왔다는 사실이 권리 안전이나 시세 대비 저렴함을 보장하지는 않습니다.
현재 보증금 인수 추산액은 62,000,000원으로, 이를 반영한 실질취득 추산액은 630,400,000원 이상입니다. 또한 보증금 미상 신고가 남아 있어 실제 부담액은 달라질 수 있습니다. 여기에 선행 근저당권과 말소기준권리의 연결관계, 신청채권자 배당이 반영되지 않은 계산상 불일치까지 겹쳐 있습니다.
따라서 이 사건의 판단 순서는 분명합니다. 먼저 말소기준과 임차인별 인수액을 확정하고, 그다음 실질취득금액을 최근 실거래 및 임대수익과 비교해야 합니다. 현 단계에서는 가격 경쟁력보다 권리 확인이 선행되어야 합니다. 권리 검토 미완료, 가격 판단 보류. 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 입찰하기에는 확인해야 할 변수가 많습니다.
