수원지방법원 2025타경56680. 화성시 영천동 강산프라자 3층 301호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 등기상 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다. 말소기준은 2024.11.22. 송파농업협동조합 가압류 100,000,000원으로 정리돼 있고, 이후 화성시 압류, 임의경매개시결정, 인천광역시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
하지만 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 가운데 보증금이 확인되는 5명은 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 반영돼 있습니다. 편미영 50,000,000원, 이찬희 10,000,000원, 우상훈 500,000원, 전명희 1,000,000원, HUANG HUYI 500,000원으로 합계 62,000,000원입니다. 배당표 역시 이 금액을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다.
더 큰 문제는 금액을 확정할 수 없는 점유관계입니다. 주식회사 조은컴퍼니스(조종철)는 2023.10.19. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 별도 ‘점포’ 점유관계 역시 전입신고일·보증금 등이 명확하지 않습니다. 이 두 건은 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56680 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 675-4 강산프라자 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상3층 · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 조종철 (2023.05.15. 매매, 거래가액 1,150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 832,859,033원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 914.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
과거 정선영의 전세권 100,000,000원은 2019.11.19. 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준일은 2024.11.22. 송파농업협동조합 가압류입니다. 이후 화성시 압류, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 인천광역시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 기준일보다 앞선 임차·점유관계는 별도 검토가 필요합니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 편미영 | 2022.03.17 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 이찬희 | 2022.03.28 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 전명희 | 2024.04.15 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 우상훈 | 2024.06.05 | 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| HUANG HUYI | 2024.08.19 | 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 조은컴퍼니스(조종철) | 2023.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지현 | 2024.12.02 | 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태곤 | 2025.02.01 | 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수연 | 2025.02.12 | 5,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병묵 | 2025.02.14 | 5,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
② 실질취득 — 최저가보다 ‘낙찰가 + 인수액’으로 본다
현재 회차에서 확인 가능한 매수인 부담은 최저매각가 1,160,000,000원에 확인 인수액 62,000,000원을 더한 1,222,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유관계의 실제 인수액이 추가될 수 있으므로, 입찰 상한을 정할 때 최저가 1,160,000,000원만 기준으로 잡아서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득 확인분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,160,000,000원 | 62,000,000원 | 1,222,000,000원+ |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 928,000,000원 | 62,000,000원 | 990,000,000원+ |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 742,400,000원 | 62,000,000원 | 804,400,000원+ |
각 실질취득 확인분에는 보증금 미상 점유관계의 추가 인수 가능액이 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,000,000원 |
| 인수 · 편미영 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이찬희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 우상훈 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 인수 · 전명희 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · HUANG HUYI 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 송파농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,046,000,000원 |
확인된 대항력 임차인 보증금 62,000,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수로 반영됩니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제3층 제301호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 영천초등학교 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 아파트단지가 함께 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 인근 노선버스 정류장과의 거리·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 노폭 약 15미터 내외 공도를 통해 진·출입 가능합니다.
- 토지. 914.8㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 3,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상3층 건물로 승강기, 지하주차장, 위생·급배수, 화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 조은컴퍼니스(조종철) 계약관계 확인. 2023.10.19. 전입으로 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 불명확합니다. 실제 계약서와 점유현황을 확인해야 합니다.
- ‘점포’ 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확정되지 않아 대항력 및 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 확인 인수액 62,000,000원 반영. 편미영 50,000,000원, 이찬희 10,000,000원, 우상훈 500,000원, 전명희 1,000,000원, HUANG HUYI 500,000원은 배당계산상 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 편미영 배당요구와 인수 구분. 2025.09.09. 배당요구가 접수돼 있지만 배당계산은 우선변제권 없음·보증금 전액 인수로 처리하고 있습니다.
- 점유면적 중첩 확인. 301호 전체 또는 일부를 대상으로 한 여러 점유관계가 병존하므로 현장 호실 구획과 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 1,160,000,000원이 아니라 확인분 기준 1,222,000,000원부터 출발하며 미상 보증금은 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 11.6억”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 정리가 단순하지만, 실제 매수인 부담은 점유관계에서 발생합니다. 확인된 대항력 임차인 5명의 보증금만 62,000,000원이고, 이를 더하면 현재 회차 실질취득 확인분은 1,222,000,000원입니다. 여기에 주식회사 조은컴퍼니스(조종철)과 별도 점포의 보증금이 확정되지 않아 추가 인수 가능성까지 남습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 얼마냐보다 최종 인수액이 얼마냐가 먼저입니다. 보증금 미상 점유관계를 계약서와 현황으로 정리하기 전에는 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸, 임차인 인수는 남는다. 이 사건의 승부처는 가격 할인보다 점유·임대차 관계의 완전한 확인입니다.
