수원지방법원 2025타경56690. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 9층 917호, 집합건축물대장상 오피스텔(업무시설)입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 황은빈은 2022년 3월 2일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 25일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 4월 2일 보증금 164,170,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2025년 7월 1일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다.
다만 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 169,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,166,000원을 먼저 공제한 뒤 황은빈에게 보증금 164,170,000원이 전액 배당되고, 한국주택금융공사에는 1,664,000원이 배당됩니다. 이 가정이 유지되면 임차보증금 미배당 잔액이 없어 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미변제 잔액은 매수인에게 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 9층 917호 · 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔(업무시설) · 지하5층, 지상10층 건물 중 9층 917호 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,249,218원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2020.05.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 현재 소유자는 김인성과 이지안이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2022년 3월 25일 소유권 지분이 이전되면서 같은 날 민간임대주택등기도 기록됐습니다. 이후 황은빈의 주택임차권이 2024년 4월 2일 등기됐고, 임대차계약일·확정일자는 2022.03.02, 주민등록·점유개시일은 2022.03.25입니다. 이 날짜들은 2025년 7월 1일 강제경매개시결정보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황은빈 전입·점유 2022.03.25 | 전유부분 건물의 전부 주거(임차권등기) | 164,170,000원 확정일자 2022.03.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
황은빈은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 접수됐고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 배당가정에서는 보증금 전액이 변제되지만, 매각가가 낮아지면 미배당액이 그대로 인수위험으로 전환됩니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 169,000,000원 | 0원 | 169,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 135,200,000원 | 31,662,800원 | 166,862,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,160,000원 | 58,324,240원 | 166,484,240원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 자체는 135,200,000원으로 내려가지만 임차보증금 잔액 31,662,800원이 따라붙어 낙찰가와 인수액의 합은 166,862,800원입니다. 2회 유찰 때도 매각가는 108,160,000원까지 내려가지만 인수액이 58,324,240원으로 늘어나 합계는 166,484,240원입니다. 따라서 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 황은빈 보증금 | 164,170,000원 | 164,170,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 185,249,218원 | 1,664,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 164,170,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사 청구액 185,249,218원 중 예상배당은 1,664,000원이며 미배당은 183,585,218원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 칠보초등학교 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 건물의 9층 917호이며 사용승인일은 2020.05.15입니다. 승강기·보안·지하주차장·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 장방형 상업용 건부지이며 남동측·남서측 중로와 북서측 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 회차별 인수액 재계산. 현재는 인수 0원이지만 유찰 후에는 반드시 해당 회차의 매각가와 임차보증금 미배당액을 함께 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 1회 유찰 시 135,200,000원에 31,662,800원, 2회 유찰 시 108,160,000원에 58,324,240원의 인수가 붙는 시나리오입니다.
- 임차보증금 배당 확인. 황은빈은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 실제 배당에서 164,170,000원이 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.25 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 매각물건명세서의 최신 상태를 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당순서와 금액이 달라지면 임차보증금 미배당액도 변할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원”보다 중요한 것은 유찰 후 인수액
이 사건은 겉으로만 보면 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 현재 배당 추정상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자 하나가 아닙니다. 황은빈의 보증금 164,170,000원은 2025년 7월 1일 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 전액 배당되지 않는 순간 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
실제로 1회 유찰 시 매수인 인수액이 31,662,800원, 2회 유찰 시 58,324,240원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 하락과 보증금 인수 증가가 맞물리는 구조입니다. 실거래 시세에 근거한 가격 할인 여부는 별도로 확인해야 하며, 이 리포트에서는 최저가 하락 자체에 가격 가점을 주지 않습니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 실질취득비용 기준으로 다시 계산. 이것이 커낼파크 917호의 결론입니다.
