수원지방법원 2025타경56751. 화성시 양감면 대양리 1160 일대의 102동 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자 진두만은 2016.11.14. 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 2016.11.25. 소유권이전과 동시에 반월농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 80,400,000원이며 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.08. 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김기룡입니다. 전입신고일은 2021.04.29.로, 말소기준인 2016.11.25.보다 후순위입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 배당요구는 2025.09.08. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56751 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 대양리 1160 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 진두만 · 2016.11.14. 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 72,581,721원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 인수는 0원
말소기준권리는 2016.11.25. 설정된 반월농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 김기룡은 2021.04.29. 전입해 기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 경매개시결정도 기준권리 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기룡 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 2025.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 100,000,000원, 실거래 대조가 우선
현재 감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 100,000,000원입니다.
이 물건은 소유권 취득 당시 거래가액이 120,000,000원이었고 현재 감정가는 100,000,000원입니다. 다만 과거 취득가만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 호수·입지·도로조건·건물상태에 따른 편차가 크므로, 입찰가는 최근 거래 원본을 별도로 대조한 뒤 정하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,400,000원 |
현재 회차 100,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 80,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 17,400,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대양2리마을회관 북서측 인근이며 농경지·자연림·단독주택·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접하고 도로상태는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호이며 기본 위생급배수설비·난방설비·옥내외 주차공간이 마련돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 대양리 1161-1은 공부상 지목과 달리 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 18세대이며 2016.10.04. 사용승인된 건물입니다. 환금성은 개별 실거래 확인을 전제로 보수적으로 판단하는 편이 좋습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김기룡의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 배당 범위는 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 100,000,000원이 현재 실거래 대비 적정한지 최근 동일·유사 다세대 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 100,000,000원, 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 토지 현황. 대양리 1161-1의 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 대지권과 토지 관련 서류를 대조하세요.
- 현장 확인. 농경지·자연림·주택이 혼재한 입지와 약 3미터 도로 여건, 주차·접근성을 직접 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최근 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 후
이 사건의 말소기준권리는 2016.11.25. 반월농업협동조합 근저당입니다. 임차인 김기룡의 전입은 2021.04.29.로 후순위이므로 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 사건입니다.
다만 신건 최저가 100,000,000원의 가격 적정성은 권리와 별개의 문제입니다. 2016년 취득 거래가액 120,000,000원이나 감정가만 보고 현재 시장가격을 단정할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 실거래 검증 후 판단. 이 물건은 그 구분을 명확히 해야 하는 다세대 경매입니다.
