수원지방법원 2025타경56800. 용인시 처인구 유방동 935 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 902㎡이고, 감정평가상 건물 이용상태는 1층 음식점·2층 주택, 다른 건물은 음식점 및 창고용입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 1,137,142,560원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.05.11 안양중부새마을금고 근저당권 852,000,000원입니다. 이후 2023년 박정귀 지분 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 중심은 등기부보다 먼저 들어온 점유관계입니다. 박정귀의 전입신고일은 2010.07.27로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 150,000,000원에 월 차임 4,400,000원으로 조사되어 있습니다. 우선변제권은 없고 보증금은 배당되지 않아 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 935 · 경기도 용인시 처인구 백령로 101 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 토지 902㎡ · 1층 음식점·2층 주택, 음식점 및 창고용 |
| 소유자 | 박정귀 2분의 1 · 하미경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,137,142,560원 / 1,137,142,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양중부새마을금고 / 841,732,237원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.11 안양중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 852,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
현재 소유관계는 박정귀와 하미경이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준인 2021년 안양중부새마을금고 근저당권 이후의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거의 다수 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정귀 | 273.0000㎡ | 2010.07.27 | 150,000,000원 | 4,400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 150,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 건입니다. 다만 임차인 이름인 박정귀가 등기부상 공유자이자 근저당권의 채무자와 동일합니다. 따라서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되는 구조이며, 그렇다고 이를 근거로 보증금 인수를 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다. 현재 배당계산은 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 12.87억을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 현재 회차에서 판단해야 할 숫자는 단순 최저가 1,137,142,560원이 아니라, 매수인이 떠안는 임차보증금 150,000,000원을 합친 권리분석상 실질취득액 1,287,142,560원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,137,142,560원 | 150,000,000원 | 1,287,142,560원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 909,714,048원 | 150,000,000원 | 1,059,714,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 727,771,238원 | 150,000,000원 | 877,771,238원 | 133,906,474원 |
유찰되더라도 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 동일하게 150,000,000원으로 계산되어 있습니다. 따라서 입찰가가 내려가는 만큼 실질취득액도 내려가지만, 어느 회차에서도 최저매각가만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,137,142,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,771,426원 |
| 인수 · 임차인 박정귀 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 안양중부새마을금고 | 852,000,000원 | 852,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 271,371,134원 |
임차인 보증금 150,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 현재 회차에서는 안양중부새마을금고 채권최고액 852,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 271,371,134원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 “윗버드실마을” 북서측 인근으로, 농경지·임야·근린생활시설·주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 현황 이용. 한 건물은 1층 음식점·2층 주택용이며 다른 건물은 음식점 및 창고용입니다. 일괄매각이고 목록2·3 제시외 건물도 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록2는 공부상 2층 주택이나 현황은 1층 음식점·2층 주택으로, 목록3은 공부상 단층 창고이나 현황은 1층 음식점으로 사용한 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 902㎡, 토지이용상황은 상업용이며 완경사·자루형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 554,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(복합형)에 해당하며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 음식점·창고 기능이 혼재하고 자연녹지지역에 위치한 토지·건물 일괄매각 물건이므로, 일반적인 주거 전용 물건과는 수요층이 다릅니다. 별도 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 자금계획은 12.87억 기준. 현재 회차에서는 최저가 1,137,142,560원뿐 아니라 인수보증금 150,000,000원을 합친 1,287,142,560원을 권리분석상 실질취득액으로 보세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인 박정귀가 공유자·채무자와 같은 이름입니다. 임대차계약서, 보증금 지급관계, 점유현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 우선변제 없는 대항력. 현재 계산상 보증금은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수합니다. 인수 위험을 임의로 제외한 입찰가 산정은 피해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공부상 용도와 실제 음식점 이용이 일부 다르고 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로, 건축물 현황과 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역· 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 회차별 채권 변화. 2회 유찰 시 매각가 727,771,238원에서는 채권 미배당 133,906,474원이 발생하는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.37억 경매”가 아니라 “인수 포함 12.87억 구조”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 매수인 관점에서는 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원이 남습니다. 신건 최저매각가 1,137,142,560원에 이를 더하면 현재 회차의 실질취득액은 1,287,142,560원입니다.
더 중요한 것은 임차인 박정귀가 등기부상 공유자이자 채무자와 같은 이름이라는 점입니다. 이 때문에 임차관계의 실체에 의문이 생기지만, 확인되지 않은 상태에서 인수액을 없다고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 등기권리 소멸은 비교적 명확하지만, 임차보증금 인수와 동일인 관계 확인이 이 사건의 승부처입니다.
