수원지방법원 2025타경56842. 용인시 처인구 모현읍 오산리의 다세대주택 101호로, 감정 이용상태는 공동주택[다세대-도시형생활주택(단지형다세대)]입니다. 등기상 현재 소유자는 장은미이고, 2022.01.20 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 370,800,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.07.14 같은 조합의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 2019.05.22 김인경 명의 소유권이전청구권 가등기와 2019.05.13 수지신용협동조합 근저당권이 있었지만, 각각 2022.01.20 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 387,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 그대로 387,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56842 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 382-2 101호 · 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산로240번길 8-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택[다세대-도시형생활주택(단지형다세대)] · 방3·거실·주방·욕실2·창고·현관 등 |
| 대상 면적 | 110.26㎡ |
| 소유자 | 장은미 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 308,018,904원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 · 채권최고액 370,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 현재 분석상 발생하지 않습니다. 2022.01.20 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025.07.14 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 3.87억을 ‘저가’로 보기 어렵다
확인되는 실거래는 2023.08, 320,000,000원 1건입니다. 다만 이 거래의 전용면적은 77.86㎡이고 대상 면적은 110.26㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 320,000,000원을 대상 호수의 정확한 동일면적 시세라고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 77.86㎡ | 2 | 320,000,000원 |
그럼에도 현재 가격 판단에서 분명한 점은 있습니다. 최저가이자 실질취득액인 387,000,000원은 비교 시세 지표 320,000,000원의 120.9%입니다. 즉 단순 수치상으로는 67,000,000원 높습니다. 면적 차이 때문에 직접적인 고가 판정에는 주의해야 하지만, 적어도 현재 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,218,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 370,800,000원 | 370,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,982,000원 |
현재 회차 387,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 370,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 9,982,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 387,000,000원 | 370,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 309,600,000원 | 304,465,600원 | 66,334,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 247,680,000원 | 243,412,480원 | 127,387,520원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 309,600,000원, 2회 유찰 시 247,680,000원으로 내려갑니다. 근저당의 미배당액은 각각 66,334,400원, 127,387,520원으로 늘지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산2리 마을회관 남서측 인근이며, 주변에는 단독주택과 다세대주택 등이 소재합니다. 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브·경사지붕, 지하 1층·지상 2층 규모이며 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 494,800원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 테라스힐(4동)은 총 2세대로 확인되며 실거래도 1건만 확인됩니다. 대단지 주거상품처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어려운 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검증. 현재 실질취득 387,000,000원은 비교 시세 320,000,000원의 120.9%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 면적이 다른 실거래 주의. 대상은 110.26㎡, 확인 거래는 77.86㎡입니다. 현장 중개사례와 유사 면적 거래를 추가 확인해 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 임차인 없음 재확인. 현재 분석상 임차인은 없고 인수액은 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사의 최신 내용을 다시 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 2세대이고 확인 거래가 1건인 만큼 향후 매도 시 거래 속도와 매수층을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지 규제를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 과거 가등기와 수지신용협동조합 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 한국양계축산업협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액은 387,000,000원으로 비교 시세 320,000,000원보다 높습니다. 더구나 확인된 거래는 2023.08의 1건뿐이고 대상보다 작은 77.86㎡ 거래여서 시세 근거 자체도 약합니다. 소규모 2세대 다세대라는 환금성 조건까지 고려하면, “권리가 깨끗하니 신건도 매력적”이라는 결론은 성립하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
