수원지방법원 2025타경56940. 화성 영천동 더퍼스트타워투 6층 609호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가의 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2020.01.28. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 177,600,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.17. 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 예상 배당자료상 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 권리상 직접 인수되는 금액보다 실제 사용·점유 상태 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56940 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 6층 609호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 614 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상20층 · 제6층 제609호 · 사용승인일 2019.12.03. |
| 소유자 | 안병철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 154,139,176원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.12.17. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 2020.01.28. 안병철 명의로 소유권이 이전되고 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 177,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.07.17. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 226,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 없어, 이 금액이 시장가 대비 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,000,000원 | 177,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,800,000원 | 177,468,800원 | 131,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,640,000원 | 141,815,040원 | 35,784,960원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 180,800,000원, 2회 유찰 시에는 144,640,000원으로 내려갑니다. 그러나 유찰 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 메리트가 생겼다고 단정해서는 안 됩니다. 거래 시세와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 177,600,000원 | 177,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,436,000원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 금액이 변동할 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 주위에는 지식산업센터·근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장(지식산업센터·창고)·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 30미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지면적은 9,817.0㎡, 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·광대소각입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상20층이며 기본적인 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·화재경보설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 226,000,000원이 적정한지 주변 지식산업센터 거래·매물과 별도로 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 사용주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 해당 이용형태와 거래·환금성을 기준으로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원이지만 낮은 최저가 자체가 곧 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다.
- 배당 변화. 2회 유찰 시 채권 미배당액이 35,784,960원으로 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.01.28. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 다릅니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고 실제 이용상태도 공장(지식산업센터)이므로, 감정가 226,000,000원을 기준으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 게다가 임대관계가 미상인 만큼 권리의 단순함과 실제 점유·가격 검증을 분리해서 판단해야 합니다.
