대구지방법원 2025타경10484. 경주시 하동 656-19의 토지·건물로, 감정평가 이용상태는 펜션입니다. 기호 2·4 건물 모두 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층이며, 각 1층은 객실2·관리실·화장실·창고·계단실, 2층은 객실3·계단실로 조사됐습니다. 토지면적은 661.0㎡이고 보전녹지지역입니다. 감정가 1,517,887,300원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 364,445,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2021.07.12. 설정된 경주시수산업협동조합의 채권최고액 1,104,000,000원 근저당권입니다. 이후 경북 신용보증재단·하나카드·삼성카드의 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로 매각 시 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.07.09. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 부담이 생긴 것이 아니라 같은 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10484 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 하동 656-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 펜션 |
| 토지 | 661.0㎡ · 대 · 보전녹지지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2012.01.10. |
| 소유자 | 김유미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,517,887,300원 / 364,445,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 856,994,118원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥외수영장·정원수·정원석 등 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2012년 울산동부신용협동조합 근저당권과 2013년 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.07.12. 경주시수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.12.06. 경북 신용보증재단 가압류 35,170,000원, 2025.02.18. 하나카드 가압류 26,696,732원, 2025.05.23. 삼성카드 가압류 8,619,891원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최규동 | 목록 3, 4번 | 2021.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최규동의 전입신고일은 2021.07.14.로, 말소기준권리 설정일인 2021.07.12.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서에서 보증금과 배당요구 내용을 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 검증 자료는 없다
현재 최저매각가는 364,445,000원으로 감정가 1,517,887,300원의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 255,111,499원, 그다음은 178,578,049원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 직접 비교할 수 있는 거래자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 크게 싸다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,902,230원 |
| 2. 근저당 · 경주시수산업협동조합 | 1,104,000,000원 | 358,542,770원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 35,170,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 26,696,732원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,619,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,174,486,623원 중 예상배당은 358,542,770원이며, 미배당액은 815,943,853원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동저수지 남동측 약 600m 지점. 기존 농촌취락과 펜션이 농경지·야산지대와 혼재하는 보불로 인근 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 보문단지~불국사 간 도로인 보불로와 400m 이내 거리입니다. 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 2·4 모두 펜션. 각 건물은 1층 객실2·관리실·화장실·창고·계단실, 2층 객실3·계단실 구조입니다.
- 토지. 면적 661.0㎡, 지목 대, 보전녹지지역. 가축사육제한구역에 포함되고 보전산지·공익용산지와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 전기 온수보일러 급탕, 심야전기보일러 난방, 천정매립형 냉난방설비 등이 조사됐습니다.
- 부가물. 옥외수영장·정원수·정원석 등은 토지에 포함해 평가됐고 매각에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 재매각 물건이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 옥외수영장·정원수·정원석 등이 매각에 포함됩니다. 현황과 목록을 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 최규동은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 펜션 자체의 운영가치와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 용도·규제. 보전녹지지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 규제가 향후 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 객실·관리실·보일러·냉난방설비·수영장 등 펜션 운영에 직접 영향을 주는 시설의 현황과 수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 2021.07.12. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최규동도 다음 날인 2021.07.14. 전입해 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔고 재매각까지 진행되고 있습니다. 펜션·토지라는 저환금성 용도에 실거래 비교자료도 없는 만큼, 큰 할인율을 곧바로 “시장가보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증. 이 물건의 승부처는 펜션의 실제 운영가치와 토지 활용성, 그리고 현재 364,445,000원이 그 가치보다 충분히 낮은지를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
