대구지방법원 2024타경11502. 경북 울진군 후포면 금음리 139-1의 단독주택과 토지를 대상으로 한 강제경매입니다. 등기 흐름상 본건의 출발점은 2024년 12월 지명선의 9분의 2 지분에 내려진 강제경매개시결정입니다. 즉 낙찰자가 단독주택과 토지 전부의 단독소유권을 취득하는 구조가 아니라, 공유관계 속의 일부 지분을 취득하는 유형이었습니다.
가격은 감정가 15,755,040원에서 2회 유찰돼 11,029,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 70%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 회차 할인율입니다. 공유지분이라는 환금성 제약과 제시외 건물 관련 법정지상권 가능성이 존재하므로, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경11502 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 금음리 139-1 · 경상북도 울진군 후포면 만산길 20-37 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 경매대상 지분 | 지명선 지분 9분의 2에 대한 강제경매개시결정 |
| 최신 등기 공유관계 | 지영선 9분의 2 · 지학선 9분의 7 |
| 토지 | 235.0㎡ · 공부상 지목 ‘전’ · 현황 ‘대’ |
| 건물 | 조적조 슬라브위강판지붕 단층 주택 · 급배수·난방·위생설비 |
| 감정가 / 최저가 | 15,755,040원 / 11,029,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 10,867,930원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 공유지분 리스크는 별개다
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고, 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 근저당권이나 압류가 여러 겹 쌓인 전형적인 권리복잡형 물건은 아닙니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
현재 회차 최저매각가격은 11,029,000원으로 감정가 15,755,040원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 8,823,200원, 4회 유찰 시에는 7,058,560원으로 내려갑니다.
그러나 이 물건은 일반적인 완전소유 단독주택과 같은 방식으로 가격을 읽기 어렵습니다. 경매대상이 9분의 2 공유지분이고, 매각 제외 제시외 건물을 둘러싼 법정지상권 가능성이 있으며, 토지 역시 공부상 ‘전’과 현황 ‘대’가 다릅니다. 따라서 유찰률 자체를 시세 할인율로 바꾸어 해석하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 598,522원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 유니애대부유한회사 | 10,867,930원 | 10,430,478원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | - | 437,452원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 598,522원과 채권자 배당 10,430,478원으로 매각대금이 소진되고, 채권 미배당은 437,452원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 울진군 후포면 금음리 소재 ‘금음1리동회관’ 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 토지는 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며, 조적조 슬라브위강판지붕 단층입니다. 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅 등, 내부는 벽지·타일·장판지 등이 적용되어 있고 급배수·난방·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적은 235.0㎡, 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 127,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다. 건물은 공부상 ‘조적조’이나 실제는 ‘조적조 슬라브위강판지붕’입니다.
- 환금성. 단독주택·토지의 일부 공유지분이라는 구조와 법정지상권 성립여지가 함께 존재하므로, 완전소유 부동산보다 매수층과 처분 방식이 제한될 수 있는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위 확인. 본건 강제경매개시결정은 지명선의 9분의 2 지분에 관한 것입니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 경매와 동일하게 판단하지 마세요.
- 제시외 건물 현황 확인. 제시외 건물 중 1-1, 1-2는 매각 포함, 그 밖의 제시외 건물은 매각 제외입니다. 현장에서는 각 건물의 위치와 실제 이용관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으므로, 토지 사용·철거·인도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 명세서와 현황조사, 실제 현장 점유자를 서로 대조해 점유원인과 인도 가능성을 확인하세요.
- 토지 현황 차이 확인. 공부상 지목은 ‘전’, 현황은 ‘대’입니다. 이용상태와 관련 인허가, 실제 경계·도로접면을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가 70%까지 내려왔어도 공유지분·법정지상권 가능성이라는 특수성이 먼저입니다. 유찰 횟수만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 최신 등기 대조. 2026.06.26 강제경매 매각을 원인으로 지명선 지분이 지학선에게 이전되고 2026.07.09 본건 개시결정등기가 말소된 상태까지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전한 일반물건”은 아니다
표면적인 금전 권리만 보면 단순합니다. 명세서상 명시 인수권리는 없고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 배당표 밖에 있습니다. 경매대상이 9분의 2 공유지분이고, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 있으며, 토지는 공부상 ‘전’과 현황 ‘대’가 다릅니다.
따라서 감정가 15,755,040원에서 11,029,000원까지 내려온 70% 최저가를 가격 메리트로 단정하기보다, 실제 사용 가능성·공유관계·제시외 건물 권리관계·향후 지분 처분 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 게다가 등기상 본건 지명선 지분은 2026.06.26 강제경매 매각을 거쳐 지학선에게 이전되고 2026.07.09 경매개시결정이 말소된 결과까지 반영되어 있습니다. 금전 인수는 낮지만, 특수권리와 환금성 리스크는 높은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
