수원지방법원 2024타경42466. 이천시 사음동 건화홈타운 102동 1층 102호로, 사건 분류는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “말소 여부”가 아니라 대항력 임차보증금과 확약서의 결합입니다. 현용림은 2021.12.20. 확정일자를 받고 2022.01.05. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 사건에서 계산된 기준권리는 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류이므로 전입일이 그보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.

현재 최저매각가 104,300,000원을 기준으로 집행비용 2,260,200원을 먼저 차감하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 102,039,800원, 단순 계산상 부족분은 77,960,200원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 1.8억 수준으로 고정되지만, 이 사건에는 그 결과를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다

등기부에 있던 광남새마을금고 근저당 2건과 신한은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 계산상 기준권리는 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류이며, 그보다 앞선 2022.01.05. 전입·점유를 갖춘 현용림의 임차보증금이 핵심 선순위 위험입니다. 이후 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약 범위가 핵심

③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세의 81.5%

건화홈타운(101동·102동)은 총 20세대, 2016.10.04. 준공입니다. 대상 면적은 57.96㎡이고, 동일·유사 면적 실거래는 3건 확인됩니다. 전체 평균 152,666,666원에는 2022년 1.8억 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 128,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 104,300,000원은 그 81.5% 수준으로, 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -22.4%입니다. 2022년 180,000,000원, 2023년 150,000,000원, 2026년 128,000,000원으로 거래 가격이 낮아졌기 때문에 과거 전체 평균 152,666,666원만 보고 할인 폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

배당 계산상 현용림 보증금 부족분은 77,960,200원이지만, 2025.09.24.자 확약으로 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으나, 확약에는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기한다는 내용이 포함돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액이 보증금에 수렴

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약 때문에 매수인 실질 인수액이 0원으로 바뀝니다. 즉 이 사건에서 가격 비교의 기준은 보증금 180,000,000원이 아니라 확약 반영 후 실제 매수가격입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)

• 입지. 이천시 사음동 ‘콘티넨탈삼거리’ 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·공장·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 방3·화장실2·주방·거실·발코니 구조의 연립주택으로 이용 중이며, 도시가스 보일러 개별난방과 승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 생산녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이며, 공시지가는 343,700원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 단지 규모가 20세대이고 확인된 실거래가 3건으로 많지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2025.09.24.자 확약의 대상이 현용림 보증금 180,000,000원과 을구 6번 임차권등기에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 확약에 말소 동의가 있으므로 실제 매각 후 말소 절차까지 이어지는지 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국·국민건강보험공단·이천시 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 중심. 전체 실거래 평균 152,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 128,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
• 하락 추세. 최근 거래 추세가 -22.4%이므로 현재 81.5%의 가격 비율만으로 향후 매도가격을 낙관해서는 안 됩니다.

맺으며 — “대항력 1.8억”보다 중요한 것은 확약서다

표면만 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 가격에서 단순 미배당액도 77,960,200원이라 위험도가 높은 물건처럼 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 2025.09.24.자 확약 때문에 결과가 달라집니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 104,300,000원이고, 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 128,000,000원의 81.5%입니다. 가격만 보면 최근 시세보다 낮지만, 최근 거래 추세가 -22.4%이고 단지가 20세대에 불과해 환금성까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 “최저가가 싸다”가 아니라 확약이 실제로 인수위험을 제거하는지 확인한 뒤, 하락 중인 최근 시세 128,000,000원을 기준으로 가격을 판단하는 것입니다.